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宏觀論按

疫情之下,一手成交仍然暢旺,多個新盤開售均獲理想反應。購買力集中於一手市場,有多個原因,新盤多數設有高成數按揭付款安排、折扣、優惠多多都是原因。要留意的是,在物業市場,折扣及回贈都會對按揭申請的估值有...

葉敬誠

宏觀論按

11:46 2021/01/27
新盤回贈對按揭的影響

年前港府放寬按保的適用範圍,1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險,除了更多新買家以低首期購買新居外,也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家,多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按,其實也有一定...

葉敬誠

宏觀論按

11:19 2021/01/20
新盤高息按揭的轉按障礙

財政司司長在公布新一份預算案前「呻窮」,面對眾多派糖要求,表明為了抗疫,今年政府財赤達3,000多億元。更表示有建議政府宜加稅以應對赤字,引來坊間討論,如果要加稅,除了討論多年的消費稅,政府會不會順便...

葉敬誠

宏觀論按

13:18 2021/01/13
推資產增值稅 能遏抑樓價?

除了首次置業的上車客,樓換樓亦是市場上主要的成交類別。但近年的按揭指引收緊,為此類交易增添了不少障礙。對於有意換樓的用家來說,在過程中也有不少地方要留意。 在此說的「換樓」,專指「先買後賣」,更具體來...

葉敬誠

宏觀論按

11:53 2021/01/06
樓換樓的按揭須知

在數年前,香港的小業主曾培養出「定期轉按」的習慣,為的是賺取轉按時銀行提供的現金回贈。在2020年初,因多數銀行上調新批按揭的利率、同時削減轉按的現金回贈,轉按的規模一度縮減。但展望2021年,銀行策...

葉敬誠

宏觀論按

11:23 2020/12/30
2021年的轉按考慮

香港人投資物業的心態永不止息,在地產討論區,一個常見的主題是「如何多買一間樓」。最近便看到有網友提問「用公司名再買樓是否可慳稅」。問題簡單,但答案可以很複雜。 首先要分清「用公司名義買樓」和「購買持有...

葉敬誠

宏觀論按

11:17 2020/12/23
以公司轉名方式買賣物業可慳稅?

過去數年,不少香港的發展商也推出自家的高成數按揭以推銷新盤。此類計劃的共通點,是供款初期利率比較便宜,但在優惠期後,利率往往會上升至P至P+的水平。如果借款人不想長期捱高息的話,又有甚麼應變招數呢? ...

葉敬誠

宏觀論按

12:12 2020/12/16
新盤高息按揭的逃生門

除了傳統的私樓,不少買家在置業時,也會考慮新界的村屋。但在按揭方面,購買村屋有不少地方要留意。 新界村屋分很多種,以買賣的普及程度排序,包括丁屋、舊屋地的祖堂屋、農地上牌照屋等。市場上說的村屋,一般指...

葉敬誠

宏觀論按

12:28 2020/12/09
買村屋 按揭注意事項你要知

不論是購置物業或轉按,向銀行申請按揭,只要簽署授權文件,銀行便會取得按揭申請人的信貸紀錄。但如果是向財務公司申請按揭,有時便會出現貸款機構要求借款人自備信貸紀錄的情況。而要自備信貸紀錄,其實有一定的難...

葉敬誠

宏觀論按

12:18 2020/12/02
為何申請樓按要自備信貸紀錄?

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準,即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外,大都設有最優惠利率(P)為準,即P-2.X的封頂利率,封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按...

葉敬誠

宏觀論按

11:01 2020/11/25
無封頂H按的壓測計算

最近某新盤出現多宗撻訂個案,全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象:長成交期(包括建築期)付款安排對買家來說,風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此? 無疑,長成交期的付款安排,在按揭...

葉敬誠

宏觀論按

11:32 2020/11/18
長成交期較多撻訂?

一手樓市銷售暢旺,但另一方面,市場仍有約1萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類單位銷情,推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位,在較長時間後才正式完成交易。此類對...

葉敬誠

宏觀論按

11:26 2020/11/11
先住後付的注意事項

按證公司年初推出定息按揭計劃,標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來,反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎,一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企,其次可能也揭示了近一年入市...

葉敬誠

宏觀論按

11:48 2020/11/04
定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

每次有政、經大事,關心香港樓價的觀察家就會討論樓價會受甚麼影響、會升還是會跌等。近期類似討論尤其熱烈,原因是經濟因疫情持續收縮、大企業的裁員潮才剛開始。另一方面,資金卻以破紀錄的規模流入香港。好淡力量...

葉敬誠

宏觀論按

11:36 2020/10/28
樓市資產轉移機率遠高於大跌市

某新盤分兩天開售,優先讓認購2戶以上買家揀樓;結果約6成單位由此類大手買家購入,當中不少購買多伙單位的買家表示購入供子女居住。市場稱此項目可謂「慈父慈母盤」。但現象背後,其實與樓市辣招有關。 父母購買...

葉敬誠

宏觀論按

11:35 2020/10/21
【慈母盤】樓市辣招令慈父慈母增加

與地產相關行業的眾多KOL,近日紛紛以「幾年內都唔會加息」為由,大力建議取消壓力測試。表面看來理由充分,不如大家推演一下,真的放寬壓測的話,會有甚麼結果? 金管局在2010年推出按揭壓測,要求銀行在審...

葉敬誠

宏觀論按

11:49 2020/10/14
放寬壓測真的可取?

經過傳媒多年教育,不少人在討論由發展商安排的新盤按揭時,都意會到此類產品普遍會有初期還款較輕鬆,但優惠期後供款急增而且難以轉按的問題。但比起未來每月還款上升,其實未能取得預期中的按揭貸款,對買家一樣是...

葉敬誠

宏觀論按

12:28 2020/10/07
一手按揭的另類風險

過去幾年,不少發展商都有為旗下新盤提供高成數按揭,而且還款初期普遍設有優惠,幾年過去,此類以發展商高成數按揭入市的買家,卻開始面對長期支付高息的問題。 陳小姐在2年多前,購入港島一個約2,000萬元的...

葉敬誠

宏觀論按

11:03 2020/09/30
先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增

美國聯儲局主席打開口牌:美息未來幾年都維持不變。不少評論認為既然有官方保證,未來幾年低息環境持續,金管局的壓力測試變得不合時宜,倒不如放寬,以便買家入市。如果你認為放寬壓測,就可以買到心水單位,我只想...

葉敬誠

宏觀論按

11:45 2020/09/23
放寬壓測你就買到心水樓?

樓價高企,港人仍然趨之若鶩,相當一部分原因,是買家預期住宅物業有保值乃至升值的空間。但世事千奇百怪,有些時候,會出現業主希望自己物業的樓價不要升得太快的情況。 樓價上升,代表資產增值,正常而言,業主應...

葉敬誠

宏觀論按

12:36 2020/09/16
業主的祈禱:樓價不要升太快!?