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宏觀論按

上周在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後,金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測,對後市的刺激作用有多大? 假設現行利率為2.7厘,還款期30年,放寬壓測前後對比如下: 放寬壓測...

葉敬誠

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11:15 2022/09/28
【按揭貸款】金管局放寬按揭壓力測試等於減辣? 評估放寬前後對樓按申請人的實際影響

按揭利率望升,不少人自然會思考,定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點,適合甚麼人? 現時說定息按揭,一般指由按證公司提供,定息期最短10年的產品,9月底前申請按證的定息按揭,最低息的是10年...

葉敬誠

宏觀論按

10:41 2022/09/21
【按揭貸款】按揭利率若升定息按揭是否較好? 拆解定息按揭的特點

在按息上調的預期下,除了調整還款期,另一個可考慮的應對加息方案,是提早還款。究竟甚麼人適合提早還款?在實行上又有甚麼地方需要留意? 在上世紀8、90年代,利率高企或向上之時,提早部份還款是不少家庭的應...

葉敬誠

宏觀論按

12:41 2022/09/14
【按揭貸款】按息上升 提早還款策略是否可行?

本月美國議息,市場主流意見估計聯邦基金利率將上升0.75厘。如無意外,香港拆息、最優惠利率都會上揚。雖然港息預期加幅仍會落後於美息,但也正式宣告香港進入加息周期。在此環境下,按揭借款人可以有什麼部署?...

葉敬誠

宏觀論按

13:30 2022/09/07
【美國加息】美國本月議息港息勢上揚 按揭借款人應調節還款期嗎?

近十年八年,不少發展商都自行安排非銀行一按予旗下新盤買家。此類安排的共通點是批核往往較為寬鬆、按揭成數較高、利率先低後高。在樓市上行時,此類安排隱藏的風險往往被忽略;但近幾年樓價橫行,此類產品對借款人...

葉敬誠

宏觀論按

14:49 2022/08/31
【按揭貸款】息率「先低後高」 發展商一按影響浮現 每月供款隨時驟增5成!

上周大型銀行滙豐上調H按的鎖息上限,成為市場焦點,同時該行也推出一年期定息按揭安排。首年定息2.75厘,次年起轉為H+(同樣設鎖息上限)。究竟此類有分段利率的按揭,在進行供款負擔及壓力測試時,要如何計...

葉敬誠

宏觀論按

11:51 2022/08/24
【按揭貸款】有大型銀行推一年期定息按揭 到底混合式利率點計壓測?

自港府今年初進一步放寬按揭保險適用範圍後,按保的取用數字、以至新盤買家選用建築期付款的比例都大幅上升。但總有個別買家可能連保費也希望節省,會考慮自製高成數按揭。此類安排雖然沒有違規,但「製作難度」卻甚...

葉敬誠

宏觀論按

10:55 2022/08/17
【按揭貸款】自製高成數按揭難度高 解構兩大注意事項

近年新盤開售,不時看到一把年紀的退休人士或尚未畢業的年輕人入市;他們普遍都是「初次置業者」。好奇的朋友會疑惑,已退休,又或尚未進入職場,可能並無收入,又如何申請按揭? 其實,此類新盤常見的「初次置業」...

葉敬誠

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15:18 2022/08/03
【按揭貸款】退休人士或年輕人入市買樓的迷思 無收入的情況下可如何申請按揭?

美息會上調多少、香港的P息會不會上調,很快就揭盅。近期談起加息,較多人討論的是利率上升對借款人還款的影響;但更值得關注的,可能是加息連後的按揭壓力測試,會大幅提高入市門檻。 通過壓測月入下限或因按息上...

葉敬誠

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18:41 2022/07/27
【美國加息】了解加息對壓測的影響

下周美國議息,市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘;而年內餘下的議息會議,美息料會持續上升,幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影...

葉敬誠

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14:11 2022/07/21
【美國加息】按息4厘的沙盤推演 細P有機會升至6.7厘?

陸續有中小型銀行上調新批H按鎖息上限;究竟為什麼是中小型行先出手?對供樓人士又有何影響?對大市有何啟示作用? 先說明最新的情況:香港流行的按揭計劃是以拆息(Hibor, 簡稱H)為本的H按,今年一般新...

葉敬誠

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11:55 2022/07/13
【按揭利率】解讀中小銀行H按調整鎖息

不同的統計都反映,移民潮持續,不少人亦認為移民潮下,樓價勢受壓力,但看樓價指數,表現卻極為穩定。究竟原因何在? 移民潮下樓價未有調整的原因 雖然官方沒有移民數據,但看整體人口在近1、2年輕微下跌、英國...

葉敬誠

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10:25 2022/07/06
【香港樓市】移民潮下樓價仍表現穩定? 從高收入家庭增長看剛需

疫情之下,香港仍然處於半封關狀態,在海外的港人即使有需要回港,也可能因為未能預訂檢疫酒店而未能成行。如果港人正好有需要處理按揭申請,但因種種原因未能回港,究竟可以如何處理按揭申請? 陳先生去年成功入票...

葉敬誠

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11:41 2022/06/29
【按揭申請】疫情之下未能回港 身在海外可如何申請按揭?

市場預期浮息按揭利率上升,但定息按揭卻因種種原因而極少人採用。其實市場上尚有一種按揭產品,可以固定每月按息支出。此產品較少銀行主動宣傳,但如條件配合,的確可免每月供款受市場按息帶動的影響。 定額按揭每...

葉敬誠

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14:41 2022/06/22
【加息部署】定額按揭你聽過未? 了解此另類應對加息方案

近年的二手住宅成交中,「親屬轉讓」始終佔一定比例。反映市場的潛在投資需求強勁,小業主甚至不惜先付出印花稅,以部署未來入市。 親屬轉讓可助恢復首置買家身份 據代理統計,每月幾千宗的二手成交中,約有數百宗...

葉敬誠

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18:38 2022/06/08
【親屬轉讓】樓市買賣中親屬轉讓如何運作? 談其好處及限制

為了樓換樓時申請按揭不會影響新居的按揭成數、同時又減少換樓時多次搬遷的麻煩,市場發展出「售後租回」的操作。此種安排會方便賣樓業主申請新居按揭,但同時可能影響揭貨買家的按揭安排。 先賣後買 VS 售後租...

葉敬誠

宏觀論按

13:56 2022/06/01
【換樓須知】先賣後買 vs 售後租回 樓換樓時需衡量兩種操作利弊

市場估計今年按息上升,所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議,供樓業主大可以不變應萬變,維持過去幾年的理財方案—定時轉按,以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行? 所...

葉敬誠

宏觀論按

11:47 2022/05/25
【加息部署】用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行?

過去十多年,低息環境被視為樓價持續上升的重要原因。如今按息望升,不少人會預期樓價會轉勢,甚至計算出「按息每升1厘,樓價應下調多少」的結論。不過,樓價非由單一因素左右,類似計算未必有太大參考作用。 【港...

葉敬誠

宏觀論按

11:27 2022/05/18
【加息部署】按息每上升1厘 樓價應有多少調整?

美息在上周上調半厘後,一個月港元拆息不升反跌,但在聯滙機制下,港美息差擴闊,會令資金流出香港。由於聯儲局一早表明,6月將加息半厘,港元拆息將有更大上升壓力,一般業主供款利率可能明顯上升。現時的情況,似...

葉敬誠

宏觀論按

12:47 2022/05/11
港元拆息上升壓力將更大 供樓人士宜避免計到盡入市

IT人有謂,虛假的安全感有時會令電腦使用者的風險上升。指的是電腦用家有時安裝了防毒軟件便掉以輕心,以為自己受到保護,在網上進行高風險的行為,這類人比起沒有安裝保安軟件的用戶更危險。在樓市上,按揭壓力測...

葉敬誠

宏觀論按

13:05 2022/04/27
壓測的虛假安全感