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宏觀論按

近來報章的頭條多了有關官員物業僭建的報道,亦再次炒熱僭建話題。僭建不單可能影響建築物安全,亦會影響到物業按揭的申請,如果準買家在購置物業時發現物業有僭建物,更要小心留意。 首先要釐清兩個概念:「僭建」...

葉敬誠

宏觀論按

14:12 2020/05/20
僭建、釘契與按揭 有何關係?

在不是很久之前,小業主轉按,可享盡各種好處──利息便宜了、新銀行會提供可觀回贈及各種優惠。但現時轉按,不但回贈較過去大減、利率條件亦不是一面倒對借款人有利,轉與不轉之間,感覺彷如賭大小。 在需要熱切搶...

葉敬誠

宏觀論按

20:18 2020/05/13
【轉按好唔好】決定轉按前須要考慮的三件事

負資產數字按季增加一倍至三百多宗,有意見指,為免情況惡化,政府宜放寬各類辣招。但此類建議,為了減輕一個小問題的影響,而將整體社會置於更大風險之下,可說是捨本逐末。 表面看,負資產出現的原因之一是樓價下...

葉敬誠

宏觀論按

17:17 2020/05/06
負資產與減辣

本周首季負資產統計出籠,由於預期數字較上季明顯增加,傳媒已先找人問罪。當局去年10月放寬按揭保險適用範圍,被認為是令負資產增加的主要原因。不少準買家可能會因為類似的評論,而認為高成數按揭屬高風險操作,...

葉敬誠

宏觀論按

12:18 2020/04/29
對借用高成數按揭買家的忠告

近幾年由於印花稅制的變動,本地人的置業習慣亦有大變化,其中最明顯的是夫婦等直系親屬置業,由過去普遍以聯權共有(長命契)方式持有,改為普遍以單名入市。此種改變,有時也會出現令人尷尬,甚至負上財務代價的結...

葉敬誠

宏觀論按

11:52 2020/04/22
單名置業慳印花稅 何解滑鐵盧?

美國聯儲局3月突擊減息,令聯邦基金利率貼近歸零,但同期港元拆息反而一度上升,一眾供樓業主可能對全球進入減息時代幾乎全無感受。不過,上周長假期前金管局公佈停發200億元外匯基金票據,有機會會令銀行體系結...

葉敬誠

宏觀論按

13:14 2020/04/15
拆息可望回落

據報有銀行在疫情之下,收緊了按揭審批,對於某些面臨減薪、放無薪假的僱員,計算入息上可能更為偏緊。有指按揭申請人(尤其是一手樓的買家)如果擔心入息下跌影響按揭申請,可以考慮將成交期提早,便可以用之前較高...

葉敬誠

宏觀論按

11:14 2020/04/08
「技術正確 方向錯誤」的按揭建議

過去幾年,不少新盤以自設的高成數按揭為賣點。此類新盤按揭,一般設有數年的供款優惠;優惠期滿,供款利率會大幅上升。選用此類安排入市,多數業主會盤算,優惠期後轉按至一般銀行,以節省按息支出。但樓價有下行壓...

葉敬誠

宏觀論按

15:02 2020/04/01
樓價受壓 新盤一按轉按難

2月底財政司司長公布新一份財政預算案時,一併宣布按證公司將推出定息按揭計劃。當大家仍在討論定息按揭適合甚麼類型的置業人士、有何利弊之時,美國卻突擊減息1.5厘,瞬間令定息按揭優勢大減。 相對於浮息按揭...

葉敬誠

宏觀論按

14:54 2020/03/25
定息按揭生不逢時?

美國兩星期內突擊減息1.5厘,市場預期本地拆息將趨跌。「減息一厘半」看來非常吸引,但實際上減息的幫助究竟有多高? 聯儲局繼3月初減息0.5厘後,本周再突擊減息1厘,兩次行動後,聯邦基金利率目標範圍降到...

葉敬誠

宏觀論按

15:48 2020/03/18
減息實際影響 一齊計一計

上周美國突然減息半厘,似乎未對市場恐慌情緒帶來太多穩定作用,周一美股一度跌停市。市場現時預期,為了「維穩」,美息在年內歸零機會甚高,預示新一輪量寬開始,問題是:上次量寬刺激資產價格上升的歷史,會不會重...

葉敬誠

宏觀論按

15:49 2020/03/11
減息將推動樓價重回升軌?

隨財政司司長公報新年度預算案,按證公司推出定息按揭計劃。由於金管局表示十年定息期以上的定息按揭,供款穩定,借款人不需通過壓力測試。此舉會出現一個結果:借款人可借取的樓按總額及供款與入息比例都會增加,對...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2020/03/04
定息按揭的誘惑

香港人的通病,是思考問題時,往往以「是否有著數」作為出發點。例如討論吃自助餐,更多人會問「抵唔抵食?」而不是「是否好食?」。同理,銀行界表示因應疫情,推出「還息不還本」的安排,更多人會問「有無著數」而...

葉敬誠

宏觀論按

12:32 2020/02/26
另一角度思考「還息不還本」

在各家銀行都有提供網上按揭計算機的今天,作為按揭代理,仍不時面對客戶提問:「我有N萬元收入,是否可借X萬元的按揭?」。一個應該在網上輕易找到答案的問題卻被重複提問,因為問題的複雜程度其實遠比表面看來更...

葉敬誠

宏觀論按

13:06 2020/02/19
疫情下的按揭考慮

疫情之下,一般估計今年首季經濟增長絕不樂觀,部份銀行為舒緩按揭借款人的壓力,提供暫時還息不還本的安排。不少人看到有關消息,第一個反應便是問:究竟有無著數?但問題的方向,可能是錯的。 借取按揭之後,每月...

葉敬誠

宏觀論按

12:31 2020/02/12
供息不供本的等價交換

金管局統計12月份負資產較前季上升1.2倍,至128宗,有指情況令人憂慮。負資產宗數上升,比起數字下跌,的確不是好消息,但說到憂慮,可能又有點言過其實。 所謂負資產,指作為貸款抵押品的資產市值,低於未...

葉敬誠

宏觀論按

11:31 2020/02/05
再論負資產

在FACEBOOK看到兩個有關物業的帖,一個是內地發展商宣傳在大灣區的樓盤,說單位的窗台是免費贈送的。另一個是香港地產KOL評論,某新盤連電梯大堂都算成銷售面積。感覺上,買樓有額外優惠似乎較好,但事情...

葉敬誠

宏觀論按

10:44 2020/01/22
新盤優惠 對按揭有咩影響?

雖然近年樓價高企,但討論到實際取用按揭借款人的供款負擔時,數據卻顯示情況良好,甚至比十年前更佳。此個違反一般人印象的成績,原因在於按揭壓力測試的嚴格執行;但實事求事,在慶幸借款人供款負擔相對合理的同時...

葉敬誠

宏觀論按

12:56 2020/01/15
實際供款負擔較低的解讀

武漢不明肺炎爆發,香港亦出現多宗疑似個案,街上戴口罩的市民也明顯增加,令人想起17年前的沙士疫情,更有不少人認為,如果類似沙士的疫情重現,當年樓價大跌的情況可能重現。但沙士與樓價下跌,真的有因果關係?...

葉敬誠

宏觀論按

11:18 2020/01/08
「新沙士」會令樓價大跌嗎?

官方統計的最新失業率已升至3.2%,大約重回2017年水平。早前有官方消息估計,2020年的失業率更可能升至5%水平—大約回到2009年金融海嘯後一段時間的水平。在樓市及按揭市場而言,失業率回升,又會...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2020/01/01
失業率上升 按揭拖欠比率會惡化嗎?