專欄 下頁

宏觀論按

上星期我們提到,由於持貨業主的結構改變,在警民衝突持續,經濟數據也不太理想的情況下,樓價暫時不見明顯下跌。不過,世上無只升不跌的資產,問題是,要跌多少。 由於種種辣招及按揭限制,過去十年入市的,以自住...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/09/11
樓價調整的支持位

社會運動持續,一面是示威者聲言攬炒,一面是官方文攻武嚇,整個暑假,香港都似被低氣壓籠罩。此情此景,不少人難以理解,為何官方及市場的樓價指數,都只是牛皮波動,而未有大幅下跌。 一個可能的原因,是持貨業主...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/09/04
為何樓價拒絕下跌

報載某屋苑新近的成交中,出現6成單位成交價低於銀行估價的跡象。究竟這情況有何啟示?成交價低於估價,又會對按揭申請有甚麼影響? 討論前先簡單說明估價在按揭上的作用以及機制。按揭是以物業作為抵押的貸款,萬...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/08/28
樓市調整期的估價現象

很多未入市的準買家在置業前,會問各方專家意見:貿易戰會不會影響樓價、社會運動呢?着眼點都是「樓價走向是升是跌」。其實個人的收入是否穩定,往往是準買家評估風險時的盲點。 樓價在過去十多年反覆上升,不少有...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/08/21
準買家評估風險的盲點

市場不時傳出新盤買家不獲批按揭而撻訂的個案。損失訂金,又會大幅推遲入市計劃,準買家又如何避免按揭申請出事? 托爾斯泰有言「幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸」。套用在按揭申請,輕鬆獲批按揭的...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/08/14
買家購置新盤的按揭困局

香港現時情況可說內憂外患兼至,本地由反送中引發的示威持續,而政府似乎無力應對;在外中美貿易談判未見進展,美國更指中國為貨幣操縱國,磨擦陸續有來,短線樓市似乎難言樂觀。 周一香港交通近幾癱瘓,而且警民之...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/08/07
內憂外患兼至 樓市短線有調整壓力

如無意外,聯儲局本周議息,美國聯邦基金利率將下調1/4厘,本地最優惠利率有可能趁勢下調,也可能因拆息偏高,銀行按兵不動。不過,變與不變,暫時無關大局。 美國加息周期持續數年,累積上調2.25厘,而香港...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/07/31
本港樓市大局 減息不是重點

除非你在深山居住數年,最近才下山,否則應會知道,現時向銀行申請按揭,要通過壓力測試:供款佔入息比率要符合一定要求。供款是多少,可按貸款額、還款期及利率計算。不過,究竟什麼是「收入」? 上述的問題乍看可...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/07/24
申請按揭 點計算收入?

香港多數按揭合約,是不限額按揭(All Monies Mortgage),原意是方便銀行與借款人,日後業主以同一物業加按時,不必與銀行另簽契約。但一定程度上,此類方便也會為擔保人帶來額外風險。 我們在...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/07/17
All Monies按揭與擔保人風險

四家大型銀行先後宣佈調整削減轉按優惠,轉按貸款的現金回贈,被削減至貸款額的1.5%。過去大行的行動,通常會引發中小型銀行跟進,但已有中型行表示,會維持轉按現金回贈於2%水平。短期而言,轉按仍有一定吸引...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/07/10
中型銀行轉按優惠 未跟足大行削減

過去幾年,香港的業主過了一段好日子——樓價持續上升,業主身家水漲船高之餘,把未供滿的物業定時轉按,又可獲一筆現金回贈,可謂贏盡。不過,時移勢易,隨拆息高企,銀行相繼削減轉按回贈。今後,小業主又應如何評...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/07/03
今後的轉按策略

多家銀行接連提高港元定期存款利率,不論原因為何,反映的就是資金供應相對緊張,而且情況有持續的傾向。評估未來樓市走向時,已不得不考慮本地拆息的走向。 本地銀行近日陸續上調定期存款的利率,大行3個月定期存...

葉敬誠

宏觀論按

15:15 2019/06/26
拆息上升 「轉按」賺著數添難度

有誰會想過,一宗發生在台灣的殺人案,會牽動到香港政府的管治威信、令蔡英文民望急升,甚至影響到香港的土地供應? 看似細微的事件,帶來的重大、持久影響,有一個學名叫蝴蝶效應。常見的表述是:「一隻蝴蝶在巴西...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/06/19
【逃犯條例】禍兮福所伏 冀政府改善施政改善民生

近年內部轉讓活躍,有指是業主看好後市,以轉名方式恢復「無樓人士」身份,方便再入市時支付較低稅費。但有些情況,業主想「慳到盡」卻反而因小失大,得不償失。 近年二手成交量偏低,更有統計指,近月二手成交中,...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/06/12
內部轉讓注意事項:勿因小失大

財政司司長在立法會說樓市,有三個重點:1.樓價持續反彈,2.樓價脫離了市民的負擔能力,3.政府會注視樓市的發展。三個重點之中,樓價反彈是客觀數據描述,政府注視大概可理解為短期內沒有新措施出台;唯獨樓價...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/06/05
樓價脫離誰的購買力?

發展商推出新盤時,為吸引買家,會推出五花百門的優惠,較為誇張的情況下,一個新盤的價單,可以有多至10種的付款計劃,各有不同的折扣、優惠、按揭安排等。要留意的是,一些帳面上看似一樣的優惠,其實價值各有高...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/05/22
5%回贈價值不等於5%折扣

近10年可能是香港開埠以來,買家向銀行借款置業最有利的日子。不單利率特低、又附送高息存款戶口,而且新按、轉按都可獲現金回贈。買家實際利息支出比名義上的利率低得多。不少人在財政規劃上,甚至一早預計未來的...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/05/15
理財規劃不宜假設按揭回贈長存

老一輩「食鹽多過你食米」,總結出不少人生道理。不過,時移勢易,部份「傳統智慧」,即使未至於棄如敝屣,也有需要大幅修正。例如上一代常掛在口邊的「供樓初期還息為主」,便大有檢視必要。 故老相傳,借銀行按揭...

葉敬誠

宏觀論按

19:28 2019/05/09
【供樓條數點計】借100萬 分25年還與分30年還的分別原來係咁......

香港人口越來越多近年社會上興起「香港已經迫爆」的意見,而且部份輿論將問題焦點集中在單程證:認為房屋、醫療資源都是因每日150個單程證新移民而被攤薄、價格被搶高。單程證制度是否令醫療資源緊張可能有討論空...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/04/24
影響樓價的不是單程證

又一個國際調查,確定香港平均樓價全球最高。如果去年輕人為主的論壇看一看,可以發現「如果無父幹,基本上不需考慮買樓」漸成共識。新世代似乎對單憑自己財力置業,已是不存厚望;究竟,新世代要在香港生存,應該如...

葉敬誠

宏觀論按

09:00 2019/04/17
新世代如何面對高樓價