回應唐榮---再論供樓負擔

博客 15:16 2013/01/02

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《經濟日報》「專家樓論」的主筆唐榮,早前以新近的二手平均樓價、家庭收入及1997年高峰期的數據比較;指出雖然現時樓價已超逾97年,但由於同期居於私樓家庭收入上升幅度較高,樓價再升13.5%,才是真正超逾97年了。(見「距歷史高位 尚有13.5%升幅」)

上述標準,稱為「樓價與家庭收入比率」;一直是比較樓市是否過熱、是否超逾負擔能力的重要參考指標。表一是根據唐榮的數據製作,可簡單比較現時與上一個高峰期的樓價與家庭收入比率。

換言之,如果以「樓價與家庭收入比率」為準,上一個高峰期,二手平均樓價升至相當於私樓家庭月入的174倍;而現時數字為153個月。如收入中位數不變,樓價要再升13.5%,樓價與家庭收入比率方會與1997年持平。

當然,有關數據不應該視為一條「死綫」,不是說現時樓價只要在升幅低於13.5%就一定安全,不虞大跌。相反,也不應解讀為「樓價再升13.5%,便會掉頭回落」。

樓按負債比趨近97高峰

作為按揭業內人士,我們有類似的指標,主要考慮平均按揭貸款額與家庭收入的比率(樓按負債率Mortgage Dept Leverage MDL)。1997年7月,每宗住宅按揭平均按揭貸是213萬元,2012年11月是281萬元,升幅31.9%,高於同期二手平均樓價,升幅輕微略後於收入增長(平均按揭金額增幅較樓價大,主要原因是按揭數據包括一手樓,而一手樓升幅較二手樓大)。

但要強調的是,在樓價與家庭收入比率及樓按負債率之外,要討論現時樓價是否如1997年一樣,脫離基本因素,必需要考慮利率。表二是對MDL及供款負擔比率(Debt To Income ratio, DTI)的一個簡單比較:

供款負擔大幅低於97年

簡單而言,現時平均按揭額大約是居於私樓家庭年收入的7.8倍,1997年中是8.1倍。平均按揭金額要再上升4%左右,MDL會與1997年持平。但考慮到現時按息偏低,雖然平均按揭額較1997年高,但實際供款金額較1997年為低,加上收入中位數上升,DTI更較97年中大幅回落。

我們曾經指出,以風險管理角度考慮,MDL是較DTI更合理的工具。一個家庭透過按揭購入單位,不應只考慮供款佔月入比重,更應該考慮按揭總額相對於收入的比率。原因是按息不會永遠偏低,如收入未見上升,而按息上調,入市時只考慮DTI,便會跌入多借的陷阱。

硬幣有兩面,樂觀來看,即使樓價帶動平均按揭額再上升2成,由於按息偏低,供款佔一般家庭收入比率仍會維持在50%水平,以過去香港的經驗,仍在香港人「捱得起」的範圍。

硬幣的另一面是:現時香港人供得起遠高於1997年的平均按揭金額,主要原因並不是收入明顯上升,而是息低。一旦按息上調,平均DTI將急升,在供樓的業主,供款開支佔收入比重會上升;而未入市的,亦會因供樓開支高而放緩入市步伐。問題在於,按息上升的時機,完全在我們掌握之外。此會是未來幾年樓市後向的一大隱憂。

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撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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