再評逆按(一)

博客 13:03 2011/03/02

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上周財政司司長公布預算案,再次提到安老(逆按)按揭計劃,而按揭證券公司亦於上周四公布「優化」版安老按揭計劃。

先說一下安老按揭的「優化」內容,包括:

‧ 單人申請者可較雙人申請者獲較多的年金

‧ 計劃容許長者有需要(如樓宇維修時),可一次過提取部分按揭額(惟之後的年金將下調)

‧ 6個月冷靜期

‧ 盡量減少有關費用

以一個樓價100萬元的物業為例,70歲單人參與計劃,10年期計,每月可收取5,100元。安老按揭計劃,由零到有,無論如何都為持有物業的長者提供多一個善用資產的選項,原則上值得支持。問題是,以現時公布的資料,筆者相信最終受惠於安老按揭計劃的長者不會多。雖然按揭證券公司已作出「優化」,但筆者由年金、樓價及收取年金年期推算一下,發現收取的年金不算吸引。

以樓價100萬元,70歲雙人申請,年期10年計,每月收取的年金金額為4,600元,10年下來為55.2萬元。如安老按揭全期利率為2厘,那10年後,長者或其後人贖回物業的代價應該是60.7萬元。如按揭利率上升,例如後5年的利率升至4厘,贖回物業的代價是65.4萬元左右。(見表)

如果長者過身,其子女(或其他財產繼承人)10年後沒有資金贖回物業,銀行便收回物業,拍賣後餘款再交予長者的繼承人。

單單以現價100萬元的物業,十年來總共收取55萬元考慮,計劃不算吸引。(55萬元是未來值,如10年內通脹嚴重,往後年份的年金購買力會大幅萎縮)

關鍵在 「有冇需要?」而非「有冇著數?」

之前筆者提到,長者真要考慮是否參加安老按揭,問題不在「有冇著數?」,而是 「有冇需要?」。如果長者有「居於自住物業,收取現金至百年歸老」的需要,即使保費及利率較高,也只好選用有關產品。

相反,如果長者起碼找到一個遺產繼承人,理論上便有更多「安老按揭」以外,更有效善用資產的選擇,例如以繼承人作物業擔保,以一般按揭方式借入款項,款項的使用甚至可以幫助繼承人作置業的首期,因此安老按揭便未必是一個好選擇。

按揭證券公司在介紹計劃「優化」的記者會中強調,安老按揭不是福利,沒有補貼。我們認為逆按計劃在2011推出,時機不太理想,在現時仍有不少「壞大事」(deal breaker)的情況下推行,反應將十分有限,明天詳談時機問題。

(www.panasian.com.hk)

撰文 : 王永偉 按計劃聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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