安老按揭真能安老?

博客 12:13 2010/12/22

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按揭證券公司將於明年推行「安老按揭」,用意是令退休業主有所選擇,將早已供滿的物業「逆按」予銀行,業主仍然居於單位之內、每月由銀行支取一定現金,待業主百年歸老後,由銀行收回物業拍賣,收回資金。

在外地的逆按揭產品,銀行是有一定風險的,其一是借款者選用終身計劃,而又長命百歲;其二是樓價下跌,都會令銀行收回物業拍賣後,所得不足以彌補發放的現金及利息,出現損失。但根據按揭證券公司公布的資料,香港的「安老按揭」,將由按證承保,銀行如有損失,會由按證封底,理論上銀行不會因承造安老按揭而出現損失。

按證公司封底 銀行風險有限

按揭證券公司舉出的例子,估值100萬元的物業,參與計劃長者選擇10年期收取現金,每月「最多」獲發4,600元。10年期計是55.2萬元。55.2萬元與估值100萬元的差額,便是扣除「按息」、「計劃保費」的所在。現時不明朗的是按息及保費的具體數字。如果長者有遺產繼承人,物業又順利以100萬元拍賣,扣除按息及保費後的餘額,便會付予繼承人。如果拍賣所得低於銀行已付現金及利息,損失便由按揭保險封底。

筆者不知道最終按揭證券公司與銀行的協議如何,例如物業大跌價7成(例如於在類似1997年批出逆按,2003年收回物業,樓價便大跌7成),按證是否真的會承擔全部差價,抑或會有一個賠償上限。但大致上,由於有按證擔保,銀行參加逆按的風險不大。在穩定為前題的金融管理原則下,此等按揭產品由官方機構推行,其潛存的系統風險應已被處理,只是產品商業元素是個未知之數?

保費比率甚高 能否普及存疑

在銀行的角度而言,安老按揭比傳統按揭有一個優勢:安老按揭的貸款本金是按年上升的,而傳統按揭的貸款本金是按年下跌的,承造安老按揭的「跑數壓力」會較少。由於沒有申請人的收入去支持供款,銀行/按揭證券公司只能靠低按揭成數去處理風險,同時亦會要求較高利率作回報補償。問題是,按揭證券公司要求「安老按揭」的按息要貼近市場的標準利率。銀行不能透過按息調節風險,風險因素便反映在保費上。報載以20年、100萬元的物業計,安老按揭每月保費可能達400元,對比於每月最少1,800元,最多4,600元的現金收入,保費比率甚高(未計利息約九厘,有關保費應該會在銀行收回物業時才與利息一併計算)。

撇開保費不談,安老按揭在香港能否普及,另一問題是按揭證券公司如何為物業估值。我們在現時高成數按揭保險看到的是:按揭證券公司對物業的估價往往較銀行為低,如果此一情況在安老按揭出現,產品的吸引力便會大為下跌。如果一個市值500萬的物業在申請逆按揭時按證判定的市值是400萬元,那業主何不直接以一般物業加按的方式一次過取得現金?

按證公布安老按揭計劃後,不少人在問「有冇著數?」,其實對無兒無女,只有一個自住物業的長者而言,要問的已不是「有冇著數?」,而是 「有冇需要?」。如果長者有「居於自住物業,收取現金至百年歸老」的需要,即使保費及利率較高,也只好選用有關產品。

相反,如果長者兒孫滿堂,或起碼找到一個遺產繼承人,理論上便有更多「安老按揭」以外,更有效善用資產的選擇。此時安老按揭便未必是一個好選擇。想像一下,如果長者明明有兒有女,卻告訴子女,自己將唯一擁有的物業逆按予銀行,子女會有何反應?

(www.panasian.com.hk)

撰文 : 王永偉 按計劃聯席董事

欄名 : 宏觀論按

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