市場料明年美息減1厘 對香港樓市的3大影響

博客 08:00 2023/11/29

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市場料明年美息減1厘 對樓市有何影響?

2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年,市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落,下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期,又是否足以推動本地樓價回升?

美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘

現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘,如回落一厘,大概是回到2022年12月的水平,當時港元「細P」為5.625厘,「大P」為5.875厘,分別只較現時低0.25厘。簡單來說,本次美息上升周期,港元利率,尤其是最優惠利率較為滯後,美息即使回落一厘,本地按息的下調幅度料會較小。

假設明年美息回落1厘,而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平,以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計,屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘,按息相對於租金回報仍然較高,似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。

未夠刺激成交量復常

總括而言,如果美息轉勢向下,料對樓市氣氛應該會有正面影響,部份猶豫是否入市的準買家,可能因為利率回落,不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過,如果明年美息下調幅度一如市場估計,只回落一厘,應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗,升至較正常年份,例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。

樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘

當然,租金回報率未必一定要租金增加才會上升,租金不變,而樓價下調,也會推動租金回報率上升。現時一般估計,由於一手餘貨充裕,來年樓價較可能持續調整,主流估計大概是10%。如果樓價下調一成,而租金大致穩定,來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右,如果租金輕微上調5%,那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率,便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下,新造港元按揭利率」的3.875厘,估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。

以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息,所以美息回落時,港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素,例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍,可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強,也可能令成交量提早反彈,甚至令投資者接受較低的回報,提早入市。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究,有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章,推廣按揭風險管理的意識,並協助小業主善用按揭資源。

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撰文 : 葉敬誠 宏亞按揭證券有限公司助理副總裁

欄名 : 宏觀論按

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