新盤優惠影響按揭估價 送「入伙酒」銀行都要扣減?

博客 08:00 2023/11/01

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發展商的優惠會對銀行估價有影響,有時買家可能因為優惠的存在,而令可獲得的按揭金額減少。

待售新盤數量上升,發展商為免存貨積壓,不時會為餘貨增加優惠。但要留意,不同的優惠會對銀行估價有不同的影響,有時買家可能因為優惠的存在,而令可獲得的按揭金額減少。

發展商要促銷旗下項目,有多種銷售手法,最直接的自然是更改樓價,或提升折扣。此兩種方法都會直接影響買賣合約上的成交價。例如定價(Price)1000萬元的物業,經過不同的折扣後,成交價/售價(Purchase Price)為900萬元。此一成交價便會是買家申請按揭時,可獲估值的上限。

影響買家可獲估值上限

折扣之外,另一個常見的優惠是現金回贈。現金回贈的形式,通常為定價或售價的一個指定百分比,又或是一個指定的金額,甚至是發展商代付印花稅等等。部份情況下,買家可能要符合一定條件,例如在指定日期前完成交易,才可獲得相應的現金回贈。價單中列明的現金回贈,在買家申請按揭,銀行為物業估價時,都需要由成交價中扣除。例如上文提及合約列明成交價900萬元的物業,另外有10萬元的現金回贈,那麼物業的估值上限便會是890萬元。另外,如果新盤價單列明一定條件下買家可獲回贈,而最終買家並未滿足相關條件,沒有獲得發展商的回贈,銀行一般會要求買家作出「沒有取得回贈」的聲明;此種情況下,估值便不需要扣除回贈金額。

發展商送「入伙酒一席」
銀行按市值扣減

如果價單中列明其他禮品,無論是買樓送車、送家具抑或管理費,估價時,原則上都要由成交價中扣除。如果優惠有列明價值,一般會直接按此扣減估價。有一些情況,優惠並沒有列明價值,銀行一般會按「市價」扣減估價。過去的例子中,有發展商向買家贈送「入伙酒一席」,未有列明價值。由於優惠列明在價單中,銀行也需要按入伙酒市值,在作出估值時扣減。

不過,對於新盤交樓時連單位提供的電器,雖然有時價值不菲,但只要不在價單中列明,都不會影響按揭估價。

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欄名 : 宏觀論按

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