銀行輪流加按息　趕上轉按尾班車？注意兩大點

銀行紛紛上調新批H按利率、下調現金回贈幅度；由於不同銀行新按息的生效時間有差距，個別銀行在指定日期前提交申請，仍可按舊條件批出按揭，打算趕上尾班車轉按的小業主，又有什麼地方要注意？

今年年中，銀行為了爭奪按揭客戶，一度開出「貸款額3%現金回贈」的吸引優惠。當時包括本欄在內，不少分析都提及，樓按借款人考慮轉按，要留意兩個因素：

• 1. 回贈可抵銷多少新舊按揭的息差
• 2. 未來按揭條件的變化

其中第1點是單純的算術題，例如舊按揭利率是P-2.5厘，新按揭是P-2厘，「淨回贈(回贈減轉按律師費)」是2.5%的話，雖然轉按之後按息上升，但現金回贈可抵銷2年半的新增息差。

第2點涉及對未來趨勢的判斷，以上述例子來說，如果2年後銀行持續提供較吸引的按揭現金回贈，到時新批樓按利率又沒有特別上升，借款人便可以透過持續轉按，以現金回贈抵銷樓按利息支出---轉按比不轉按更化算。

銀行幾個月內轉軚　按揭策略急調整

但世事常變，3個月前提供3%現金回贈的銀行界，卻可以在幾個月內調整按揭業務策略：把新批樓按利率上升、回贈幅度減少。表面看來，促使銀行改變策略的原因是拆息高企，即使調整按息之後，新批按息(約4.125厘水平)仍然較一個月拆息(9月19日一個月拆息為5.26厘)為低。如果銀行完全依賴拆借資金為按揭業務融資，理論上會是「做一單蝕一單」。

展望短期後市，由於港元拆息及美元拆息息差收窄(一個月HIBOR與一個月LIBOR息差不足20bps)，如果美元利率大致上維持穩定，港元拆息進一步上升、以致樓按利率再上升的空間應該不大。

每2年轉按一次的策略難持續

但值得留意的是，港人習以為常的低按息、高回贈按揭條件，背後大環境是美國主導的量化寬鬆。2022年起美國進入加息期，至少目前未見美息有太大回落的空間。如果現時美息水平成為新常態，未來新批樓按條件也可能慢慢改變---現時計算上轉按或者仍是有利可圖、回贈可抵銷新舊按揭幾年息差；但借款人宜對2、3年後再轉按時的環境作出更審慎的評估。對借款人來說，未來新批按息升高、回贈減少的可能性較高，過去透過每2年轉按一次以抵銷按息的策略，在未來未必可持續。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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