銀主盤放盤量增加　是否真的抵買？有哪些注意事項？

據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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