提防「呼吸Plan」變銀主盤　拆解按揭雙重風險

地產代理統計，7月份銀主盤放盤量增加，部份新增銀主盤涉及已過優惠期的「呼吸Plan」借款人。此類涉及初期優惠的按揭，對買家來說其實有多重風險，準買家不得不察。

7月銀主盤　部分涉「呼吸Plan」

據報7月份市場新增的銀主盤中，部份為數年前購入，而且涉及「呼吸Plan」的一手盤。呼吸Plan指的是由發展商安排予一手盤買家，批核標準較銀行寬鬆、按揭成數較高的非銀行按揭計劃。此類按揭常見的一個特色是有數年的優惠期，優惠期內，按揭利率貼近銀行，甚至是免息免供，而優惠期後，利率會反映發展商的利息成本，利率會上調至最優惠利率（Prime Rate, 即P）或P以上。

風險一︰加息周期下　按息增逾3厘

對借款人來說，一個顯而易見的風險是利率在優惠期後急升，尤其是近一年正好是加息期。3年前一個新批呼吸Plan的按息，利率可能是P-2.5厘，3年前的P是5厘，按息是2.5厘。3年後的今天，細P升至5.875%厘，呼吸Plan的優惠完結，利率升為細P，現時按息是5.875厘，比3年前急升3.375厘。如當初借入1000萬元，25年期還款，每月還款可由最初的44,860元，升至優惠期後的61,500，升幅37%。

加上樓價調整，現時物業估值可能較購入價跌一成，轉按可得的借款上限縮減，如果借款人沒有足夠的流動資金支付新舊按息的差額，便需長期捱貴息。如果小業主應付不了優惠期後的按揭還款而斷供，物業便會成為銀主盤。

風險二︰被拒批仍要完成交易

另一個較少人提及的風險，是申請列明在價單中的呼吸Plan按揭，是否一定可以順利獲批。一般人的感覺，發展商提供的按揭，審批應該較銀行寬鬆。但要留意，部份列於價單的非銀行按揭，可能仍有一定的供款與入息比例要求，不一定「來者必批」。其次，部分提供按揭的金融機構，可能有限額。借款人的收入即使合乎要求，也會因為額度已滿而被拒批。

而幾乎所有提供非銀行按揭的一手盤，都會列明，即使買家未能獲批相關按揭，仍有責任完成交易。當買家申請的非銀行按揭被拒批，而買家又沒法籌措資金完成交易時，便沒法完成交易，需要撻訂離場，平白損失一筆訂金。

有意借用非銀行按揭購入一手樓的買家，宜先向指定貸款機構了解批核的要求、有沒有額度限制等，以減少以上風險。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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