還款額暴增、難轉按：借發展商一按　留意優惠期後的高息影響

近年來，香港樓市的波動經歷了多次調整，讓不少發展商一按的買家面臨不小的財務壓力。那些在樓價高峰期借入發展商按揭的買家，更宜及早籌謀，以減少優惠期完結，需要長期支付高息按揭帶來的財務影響。

按息升至P+1% 還款額暴增

發展商提供的優惠期一般為三年，優惠期內利率貼近銀行按息，到了優惠期完結後，按息便會反映發展商的融資成本，利率一般會升至最優惠利率(P)至P+1%。

在優惠期後，如果碰上市場利率上升，借款人便會面臨按揭還款暴增的情況。以借款額800萬元、25年還款、優惠期首3年按息最優惠利率(P)-2.5%為例，每月供款為35,889元。然而，優惠期完結後，若碰上最優惠利率上升至P+1%，現時每月供款會增至約54,137元，還款較優惠期上升逾50%。

樓價下跌 轉按至銀行變難

過去多年，由於香港樓市長期處於上升軌道，不少業主會忽視高息一按在優惠期後難以轉按的問題：只要物業估值上升、在發展商按揭優惠期完結後，業主可以輕鬆以「標準按揭成數」轉按至銀行。又或更簡單的，把已升值的物業放售，不必長期負擔高息。事實上根據中原地產的統計，2016至2019年涉及發展商一按的一手成交有5,175宗，其中7成都已解除原有按揭，多數是轉按至銀行，少量是二手轉讓。

但近3年樓價調整，根據差餉物業估價處指數，3月份本地住宅樓價較3年前下跌8%，較2019年中高峰下跌約12%。那些曾借入發展商一按的小業主，如果要轉按至銀行，需要大量現金償還新舊按的差價，難度大幅增加。如果把單位放售，成交價又往往低於購入價。

應重新安排財務減少負擔

這些業主應重新審視自己的財務安排，以減少高息樓按所帶來的負擔。業主可以制定減少消費、增加儲蓄的計劃，或者選擇部分提早還款方式，以減少長遠影響。而對於未入市的準買家來說，更應參考近幾年的樓價走勢，不宜認定樓價只升不跌，以為借入高息按揭可在優惠期後輕易抽身而退。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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