80後月入4萬　每年股息收入16萬、物業已40年樓齡　應否賣樓買股票? 

財務自由是許多人的目標之一。對於80後的夫婦來說，60歲財務自由似乎是一個遙不可及的目標，但是只要有正確的理財策略，這個目標其實是可以實現的。今次個案主角是一對育有12歲女兒的夫婦，雖然擁有出租物業和股票投資，看似已經處於穩定狀態，但是仍然需要面對許多挑戰，包括如何平衡居住和退休方案，以及如何處理他們的出租物業和股票投資，讓他們能夠在60歲達到財務自由的目標? 看看龔成是如何回應:

讀者:

你好龔成老師：有野請教...有關退休事宜

我今年41歲，太太39歲,有一個12歲囡囡...而家住係九龍區宿舍。

* 我月入4萬, 有210萬股票（每年平均股息收入16萬）另外一層40年出租物業（月供8100＆放租14500）。

家庭扣除開資後，每年淨儲蓄：$46萬

* 本來我預算每年用46萬買股票，有收8厘股息，覆式滾到我60歲退休，每年淨收利息 約100萬生活費。

*但係出現問題，由於我層樓，已經42幾年，考慮以下問題：

1）我退休時樓齡已經62年，相信唔可以住了。

2) 再租出去，租金回報只會越來越低。

3) 過多10年銀行隨時，唔接受按揭，又賣唔出...唯有等收購...

4) 又要預計維修費用

* 如果賣出只有350萬首期：

1）再供層新樓650萬作退休用，每個月供款＋管理費16500 ，佔現在人工比例太多，影響我退休生活費。

2) 當我用晒D錢比首期，月供9000...又要從新再儲蓄，由零開始再儲蓄，會唔會太浪費。

3）最後我亦諗過，將350萬，買埋股票滾存，每年收8厘息..。

到8年後，我大約50歲時！儲蓄（30萬）＋股息（91萬）應該有120萬一年。

再儲7年錢一次過買斷一層樓不用按揭...我仲可以提早退休＆唔影響生活費。

還有：我10年後50歲，賣樓後可以將宿舍換居屋呢個方案。

到最後，請老師比小小建議我...因為去到我呢個年紀，錯一個決定 好影響我之後生活＆擔心退休住屋問題..

龔成︰

其實你個問題都比較複雜，有好多不確定性。

我嘗試比個大方向你參考，首先你問題重心係自住物業部份。

1) 由於你物業係用於退休，所以未必需要好方便地段。而且，你到時小朋友都大，可能自己成家。如果係的話，新物業成本方面會唔會有機會下調。

2) 現有放租物業，如果你肯定唔會自住，我建議準備定沽出(唔係話立刻，但要準備)。因為始終年期大，新投資者好難向銀行借貸，故你議價能力會進一步被削弱。唔好諗等收購，其實中架機會好微。

3) 投資方面，你現時隔離退休最快都仲有10年，我建議你唔好集中係收息股，佢整體增長力都係弱，最好配置係平穏增長股，對你累積財富較有利。

4) 你預計每年8厘股息，這個預測有點高，如果係一般收息股大約平均係5-6厘。除非你係用風險較高的收息股，但佢地風險都大，有機會長線息率出變化，或賺息蝕價。

所以，以你每年用46萬買收息股，加210萬股票，我估你50歲被動收入係1年大約60-70萬，會比較合理。

5) 所以"再儲7年錢一次過買斷一層樓不用按揭"，係有機會誤判。因為你未必創造到咁多利息收入，同時到時候樓價都未必一樣。

總括而言，我覺得你等居屋係可以(始終較平，你係自住，長線無補地價必要)，或用買新物業都得，但前提係要慢慢安排沽出現有放租物業。

若買居屋，你可以將收到架錢買平穏增長股或收息股增值住先，到置業前1年才慢慢分注套現，平衡價格波動風險。

如果係現在就買新物業，可以部份用作首期，餘下投入股票增值。而新物業，可以放租去減少供款壓力。

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