【按揭攻略】加息後「攤長還」不再有利？教你4大慳息策略

5月初銀行上調最優惠利率後，新批按揭利率大概在3.5厘水平，按息大幅拋離現時約1.7%的通脹率。「攤長還」的策略對借款人不再有利，如果想減少長期的利息支出，又有何可行方案？

近幾年香港新批按揭的還款期越來越長，最新數字為330個月。較十年前的302個月拉長逾2年。此現象有幾個解釋：其一是樓價升幅高於人工升幅、加上壓力測試的要求，按揭借款人唯有拉長還款期，以通過壓測。另一個解釋是過去一段時間，本地按揭利率曾長期低於通脹率，理論上拉長樓按的還款，對借款人較為有利（在通脹較高的情況下，還款在未來購買力大減）。

四大慳息策略

以上兩個因素中，後者現時已不成立，現時通脹率高於按揭息率，部份借款人可能作出一定部署，以求節省利息支出。而常見的方式有幾個：

• 部份還款

借款人可以在罰息期後，按自己的財務情況，定期作出部分還款，例如尚欠銀行600萬元，進行部分還款10萬元之後，便只欠銀行590萬元。借款人在部分還款之後，可以選擇餘額按既有年期還款（每月還款會減少，年期不減），也可選擇餘額按既有還款額度償還（每月還款額不變，還款期縮減）。兩者都可達到「增加還款」的效果，而且可節省全期利息支出。但要留意，銀行對部分還款有一定的限制，例如還款有一定額度下限。

• 縮短按揭年期

例如原本欠銀行600萬元，尚餘年期25年，可考慮與銀行商討，縮減按揭年期。例如調整至20年，在現利利率（3.5厘）不變的假設下，全期利息支出可由301萬元，減至235萬元，減幅22%。不過，相對而言，代價是每月還款會增加，由現時30,037升至34,798元，增加15.9%。

• 轉按

調整還款期的一個變奏，或更進取的方式是轉按，例如原本欠銀行600萬元，尚餘年期25年，透過轉按至另一銀行，維持貸款額為600萬元，並把年期縮短，節省利息的效果與上文提及的一樣，額外好轉是轉按所得的現金回贈，在抵消轉按律師費後，可望仍有一定剩餘。當然，此部署要多個條件配合、包括物業的估值、壓縮還款期後，借款人收入是否可通過壓測等。

• Mortgage-Link戶口存款

最後，如果現有按揭本身有存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），而額度並未用盡，借款人也可將閒置資金存入戶口，賺取與按揭利率相同的較高利息，抵消部分按揭利息開支，此種安排雖然沒有「增加還款、減少利息」的要素，但由於存款可自由提取，在理財上反而是更有彈性的方案。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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