回顧加息期對樓市影響︰H按年漲2厘、月供款升25%、3厘按息料成新常態

月初美息上調0.25厘，本地銀行最優惠利率普遍上調0.125厘。市場普遍估計，美國加息周期已經或接近完結。回顧過去一年，利率上升對供樓人士有什麼影響？未來有可能有什麼變化？

H按年漲2厘

去年3月美息進入上升期，至今年5月，美國聯邦基金利率上升共5厘。港元利率在聯匯機制下，受美息帶動上升，但升幅低於美息。

以一個月拆息計，港元拆息去年初約0.2厘，至去年底一度升穿5厘，而近日約在3.7厘徘徊。而同期港元最優惠利率由去年至今，只上升0.75厘。

按揭利率方面，以近年市佔率較高的H按利率來說，去年初一般新造H按的利率為H+1.3厘，即約1.5厘；在拆息上升，H按轉以「封頂息率」計算後，現時新批H按利率約3.5厘，即按揭利率較去年初上升2厘。

每月供款升25%

港元按息在一年內上升2厘，結果之一是樓按借款人的每月供款增加。以500萬元本金、25年還款的按揭計算，去年初每月還款約19,997元，現時會上升至25,031元，升幅25%。

壓測標準放寬

雖然同等金額樓按每月還款上升，但由於按揭壓力測試的標準調整，同等收入的樓按申請人，並未因為按息上升而令可借用的樓按上限減少。去年9月，壓測標準由本來的「現行按息+3厘，還款不逾月入6成」，放寬為「現行按息+2厘，還款不逾月入6成」。

同樣以500萬元的H按借款，以去年初H按利率為H+1.3%，當時封頂利率2.5厘，25年還款期計，當時借款人月入需高於51,174元以通過壓測。現時拆息及最優惠利率上升，一般新造H按的封頂利率是3.5厘，但在新標準下，通過壓測的收入完全沒有改變。當然，同等金額的樓按，在加息後每月還款仍會上升。

港息下調空間小
3厘按息料成新常態

過去一年多的時間，按息上升2厘，加上難以估計加息周期何時完結，可能是去年樓市明顯調整的原因之一。展望未來，由於美國地區銀行危機會制約當地的貸款增長、加上通帳有初步受控的跡象，市場估計聯儲局可能會停止加息。另一方面，美國明年大選，執政黨可能會向聯儲局施加壓力刺激經濟，美息在今年底至明年初有可能調頭向下。

要留意的是，「預期減息」未必足以推動現時觀望後市的準買家作出入市決定。加上現時美元拆息及港元拆息有較大息差；即使美息在明年向下，除非幅度遠高於預期，否則港息跟隨下調的空間未必太大。香港人在過去十多年習慣了2厘以下的低按息環境；但未來一段時間，3厘多的按息可能會是新常態。在租金回報低於按息的情況下，置業人士也不宜預期樓價會像過去般年年上升。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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