57歲擁1600萬資產 想再借按揭買樓收租 專家︰退休現金流不足
港人最愛投資物業，認為是最保值而安全之選，今年57歲的Carson也是其中一位，於大學從事行政工作的他，是在一次保險公司安排的客戶講座中認識到我，當時我提及可以透過《iMoney》和我聯絡提供免費理財諮詢，因此他來電郵相約商討他的退休大計。
Carson跟54歲的太太育有一名22歲、將於今年大學畢業的女兒，已持有一個在葵涌工廈單位及4個車位，最近又打算買入一個約值400萬元的單位作投資收租用途，為退休製造現金流，但考慮到自己年紀不小而儲蓄又不多，所以不知道可行性。而他自言和太太都是很穩陣的人，所以沒有投資任何股票，現時的財富組合都是按照傳統想法，而持有感覺相對穩陣的物業及車位。
目前租金收益率約3厘 每月約2萬元
Carson目前持有一個在葵涌的工廈單位及4個車位並放租，租金總收入每月約2萬元，即是一年24萬元。用作收租的資產總值為735萬元，換句話說，租金收益率算是很不錯，超過3厘，有3.27厘，假如扣除稅務支出及其他開支，估算大約是收益率的90%，變相淨回報率是略低於3厘。
我跟Carson解釋，投資理財目標離不開是追求資本增值及製造穩定收益，最理想當然是兩者兼得，但現實未必能夠做到，因此對於幾年內便會退休人士來說，獲取穩定收益的重要性應高於資本增值。原因是退休之後便失去了工作入息，需要靠資產製造的收益來應付生活所需。另一方面，除非退休人士的策略是透過賣出資產製造生活費，否則資本增值的作用不大，未能應付生活需要。
按計劃Carson在大學的工作退休年齡是60歲，約是3年後，不能夠延後退休。但他認為自己仍有足夠魄力可以再工作至最少65歲，所以期望能夠在60至65歲期間可以找到一份工作用作打發時間及製造收入，估計以他的經驗及人脈可以找到，預算有大概萬多2萬元的入息。
假如他現在再購入一個約值400萬元的住宅單位用作收租用途，估計可以收租約1萬元，加上現有的2萬元租金，都只是3萬元，但扣除交稅及其他支出後便只有2萬多元。如果60歲後能夠找到期望工作而獲得約2萬收入，每月總收入有機會維持在4萬多元。
但是在執行計劃上，由於沒有足夠現金，需要向銀行借貸，加上Carson已57歲，年齡較大，就算可以成功向銀行借款，還款期都不會長。而且目前的自住單位是以聯名持有，假如希望用夫婦其中一人名字持有打算購入的收租單位，其中一位將需要在現有單位「甩名」，需要支付印花稅，而且債務水平在退休後數年將維持在高位。目前能夠用作應付首期及稅款等的支出只有銀行存款115萬元，如堅持進行，隨時令存款額減半。
臨近60歲堅持買樓 或難負擔按揭
而到60歲退休時，要依靠將來租金收入支付生活費，如不足以應付的話便需要靠套現強積金及存款來應付，以目前支出估算，不足應付的情況是很大機會發生的。所以堅持買樓製造退休入息的結果，將會令Carson陷入現金流的困境，因到時繼續要負擔供樓債務，而又沒有工作入息，更要用餘下資產套現用作支付利息。
Carson財政狀況並非很充裕，亦本來已經集中在房產，所以再增加物業會令過度集中風險進一步增加，資產組合的表現可以很極端。假如投資物業的期望是樓價將會大升的話，便要多了解以往樓市大升年代和今天的分別。
根據以往經驗，樓市大升的基本原因都是因為供求失衡，估計未來需求一定會存在，但供應亦會增加，再加上現時的基數相比十多年前沙士年代亦高出數倍，所以在目前的樓價水平，期望能重複過去由2003年到2018年間15年的升幅是有點過度樂觀。
相反，如果只期望樓價能夠每年都平穩地上升，能夠提供接近回報的資產亦有很多，不一定要考慮流動性低，入場成本高及會隨時間而折舊的房產。尤其是用作製造退休現金流的資產應會持有20多30年的時間，折舊問題必需慎重考慮。
應考量其他固定收益投資
所以財富組合整體上，除非有更多派息資產應付生活需要，否則現時再進一步借貸買樓對家庭的負擔會增加不少，亦不適當。反而目前Carson要做的應該是增加製造收益的資產，市場常見的包括派息股票，派息基金，債券，年金及儲蓄保單等。
要追求較高收益率的選項可以是派息股票及派息基金，派息基金比較股票能夠分散投資風險，而兩類資產都同樣會面對較大的價格波動風險。在香港購買較多人認識的本地或國際機構發行的債券的入場費不少都要以5萬至10萬美元為最低投資額，甚至要20萬美元，入場費較高。
另一投資債券選擇，是香港政府發行的零售債券，包括iBond，銀髮債券及綠色債券，雖然最低投資額只要1萬元，但因是限量發行，過去都會有超額認購的情況，最後獲分配的可能只是幾萬港元的份額，對整體收益的貢獻有限，所以亦可以考慮派息的債券基金，但同樣要注意不保證收益及價格波動的風險。
如果想追求穩定收入又不用擔心價格波動的話，可以考慮年金，有不同獲得收益的年期選項，配合個人需要。而派發收益的儲蓄保單的好處是按需要而提取收益，未動用的儲蓄可以繼續滾存增值，要用時亦可以按需要而提取指定金額。
如果想將來為親人提供財政支援，亦可以將儲蓄保險及年金產品設計為傳承規劃工具。
各類主要派發收益資產各有特色及優點，所以比較理想的做法亦是以組合形式持有。Carson亦認同製造退休現金流是他和太太的主要退休規劃目標，我便為他算一算需要。現時每月支出約7萬多元，包括供樓佔支出48.2%，這部分支出在Carson 60歲退休時將會完成，所以調整需要金額下，預期退休時每月兩口子生活費約要5萬元，一年為60萬元。
假設手上資產能夠製造收益率5厘，一年60萬元的收益，便需要有1,200萬元資產才能達成目標，而現時所有資產總淨值為1,620萬元，但包括了市值885萬元的自住物業及車位，所以要維持目前的資產值而能夠提供將來需要的收益率將會增加至8.2厘，在目前的市況下相信並不容易達到。
自住物業樓齡逾40年難養老
所以我亦提醒Carson需要管理期望，如果未來的收入只需要每月3萬元，同樣以5厘計算，只需要720萬元，令可行性大大提高。但是Carson今天持有的收益資產的收益率明顯不足，所以要達到期望便需要作出資產配置的改變。就像之前提過的5類常見收益資產來說，可以運用派息基金加年金為核心組合，當然要先扣除應急周轉需要的應急資金。
另外亦需要確保已經擁有足夠的保險保障，尤其是年紀大而醫藥費支出有機會大增，所以Carson需要確保他和太太的醫療保險保障能夠安心滿意。另外自住物業亦能夠透過安老按揭製造現金流，但他也要考慮會將現有居住單位留給孩子。
Carson目前的自住物業位於香港其中一個老牌大型屋苑之中，樓齡已經超過40年，如果要用作退休生活，坦白說並不理想，所以他應要考慮是否要重新置業作自住用途，更不要說將這個高齡物業傳承給下一代了。
透過今次討論，Carson了解到一些傳統理財觀念針對今時今日的環境未必完全合適，堅持可能會導致退休計劃失敗，所以是時候重新檢討是否有更理想的配置資產。
【原文刊於第806期《iMoney》（收費文章）】
【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。
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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師（CFP®）、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士
欄名 : 你財策劃師
