夫婦兩年後全退休 想每年6次旅行 10年後才有長糧 專家籲先賣一層樓

今年56歲及48歲的夫婦John及Connie，兩位也是高收入人士，其中John是位教師，於去年9月退下來，獲得一筆數百萬元的退休金，剛開始退休，生活模式有轉變，而每月支出比以往在職時間減少到約3萬元。而Connie是位公務員，享有長俸退休金福利，預算兩年後退休，到時將會每年去旅遊6次或以上。

John和Connie都是節儉的人，平時花費不多，他說最大興趣都是一些靜態的活動，例如閱讀書籍，除了喜愛旅遊，便沒有其他大額花費的娛樂支出。雖然John仍然在退休調整期，但他相信未來支出模式不會有很大變化。太太仍在工作，她是可以享有長俸福利的公務員，現時賺到的收入足夠支付家庭及個人支出外，每月還有盈餘，所以家庭整體沒有經濟壓力。而John兩口子的現有資產狀況非常充裕，但現金過多，佔總資產57%，除此之外，主要資產便是本地自住物業，佔總資產22%。

不再有入息  需考量未來10年現金流

不過隨着John已退休，太太亦打算只工作多兩年便申請提早在50歲退休，我提醒John兩年後當太太因不再工作而沒有入息，但作為公務員長俸新制，她最快亦要再等十年即60歲才能夠獲得退休金，所以兩年後開始的未來10年時間便需要食老本，他們需要考慮這10年的現金流，尤其是有任何大額支出的話將要加倍謹慎計劃。

利用現金流分析，John未來兩年因太太仍有工作，沒有問題，而到Connie在50歲至60歲期間，因提早退休而未能提取長俸，需要動用現有儲備，到時John便58歲，開始有10年時間需要用儲備，而他購買的年金在65歲開始每月可提供收入1.36萬元，直至85歲，可以補貼支出。

如果只計算存款，年金收益及太太未來預計收到的長俸，John到85歲時仍有結餘約420萬元，再加上其餘資產，包括股票，基金和儲蓄保險等，而且John估計Connie到60歲時將會獲得一筆過長俸約450萬元，所以相信未來Connie的退休生活都沒有問題。假設將來兩年Connie提早退休前能繼續維持儲蓄每月約4萬元，2年後便會再增加約100萬元資金，所以金錢上應該不用擔憂。

不過John的兩個想法，可能令真實情況未必如想像般樂觀。John目前兩大短期目標，包括想在國內購買別墅用作渡假或長期居住，另外在香港亦希望提升生活質素，所以想換樓。目前香港物業價值500萬元，他考慮賣出現有單位及購買約值1,000萬元的物業，換句話說，他們會撥500萬元存款到香港物業，而另外500萬元用作購買國內別墅。他解釋產生了購買國內別墅的念頭是因為想有前後花園的生活環境，而在香港便很難達成這夢想。

每年長時間在海外  生活模式未必適合再買樓

從目前擁有的資金來說，同時執行以上兩個物業相關決定的可行性很高。但我關注這種安排有兩個問題，未必適合John的生活模式。首先，John和Connie都喜歡去旅行，所以兩年後到太太提早退休開始，他們目標是每年有6次或以上海外旅行的安排。退休後空餘時間一定較多，所以退休人士的旅行每次都應該以10日或以上為基本，換句話說，他們一年6次或以上的旅行便佔去60天，等同於兩個月。

假如John在香港和內地兩邊居住，平均每處地方會佔5個月時間，即是價值1,500萬元的資產，有超過一半時間是空置的，資產並不能夠有效地運用。John都有想過不住的時間可以用作出租賺取租金作生活費，不過他又提到不喜好買樓收租，因為難以長期控制租客質素，萬一碰上麻煩租客導致自己生活受影響便不值得了。

事實上，以製造收益的功能來說，物業不是理想資產，因租金回報率低而不保證。未計算各項買賣的交易成本之前，假如John將現時香港物業賣出及買入心儀物業，再加上在國內買入別墅，將會動用最少1,000萬元資金，這會使用作製造現金流的資產由1,742萬元大減到782萬元，少了55%，扣去使費後將會更少，那麼之前的現金流分析便不可行，在相同假設下，到他77歲時便會用盡這筆資金，之後的生活水平必然被迫降低。

再詳細討論下，我發覺John的一些想法並不貼近現實。他現時居住的村屋有20年樓齡及實用面積600平方呎，他心目中希望提升居住質素的做法是搬到1,000平方呎的單位，但他預算只要1,000萬元便可以達到理想，可惜符合這個預算的選擇應該很有限，可能只可以考慮一些樓齡更大的物業，或者在更偏遠地區才能找到，甚至要到離島。

但太太仍有工作，居住環境必須考慮她的工作需要，所以我提醒John他應該要有更多資金預算才能達到要求，變相能夠用作退休儲備的本錢又再進一步減少。為何John希望在香港及內地都有物業呢？原來他們比較喜歡到國內退休，因生活環境較好，但他憂慮萬一賣掉香港物業後，香港樓價爆升而到時可能沒有足夠資金購買香港物業，所以才考慮應該在兩地都同時擁有物業才安心。

退休應先追求穩定收入  而非資本增值

我提醒John在不同人生階段，對物業的需要亦有分別，而對資產的期望亦很不同。退休人士追求的應是穩定收入，其次才是資本增值。就算將來香港物業大升，對他來說有或沒有的分別只是帳面上的差異，他的收益只受持有的派發收益資產影響。反而堅持兩地都持有自住物業必然會令他其他資產價值減少，退休收入亦隨之而減少。所以為了有退休收入，他們應該配置更多資金在能夠製造現金流的理財工具。

假如將來有一天他們想回到香港長期居住而又遇上樓價高企，他們亦不需要高價接貨，因為手上能製造收入的資產所派發的收益應足夠支付理想居所的租金，所以在一個地方退休不代表一定要在那個地方置業，尤其是今天很多地方都開始發展退休社區，有些居住地方專為退休人士而設，有更適合的環境配套設施。

不常住的地方  不需擁自住物業

當我分享到這點時，John亦恍然大悟，說他從來沒有想過就算樓價再升，他可以選擇不用買樓。他一向的擔憂是如果香港沒有居住物業，萬一將來樓價大升時，會導致他們沒有能力再買樓居住。但他忽略了擁有的資金及資產能夠製造收益，到時有錢便有不少方案可以考慮而無須擔心。透過討論似乎已經令John從困局中走出來，開始明白擁有物業在退休人士的意義及重要性。我跟John分享了我的退休期望，便是以香港為基地，每次去不同地方旅行時會逗留一至二星期，但會選擇高級酒店居住而不會在海外買樓。另外視乎所需的生活費及娛樂費而配置資金在不同可製造收益的資產，這令到資金靈活性更佳，更能夠由自己掌握財政狀況。John聽到我這樣說時亦大表認同，說這就是他要求的生活。既然如此，我認為John應該要決定的是留在香港還是國內為基地，而不打算常住的地方便不需要擁有自住物業，這樣一切便變得簡單。

我亦提醒John需要即時安排的是醫療保險。因為他和太太都沒有私人醫療保險保障，只靠政府。既然資金足夠便應該購買合適的私人醫療保險，未來兩年及太太60後可開始享有長俸時期，她都需要繳稅，所以他們應該購買自願醫保，以太太為保單持有人，可以透過扣稅而減少支出，增加生活費。

【原文刊於第798期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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