美國加息預期再度升溫　樓市準買家宜抱保守策略

自從政府放寬防疫措施後，樓市氣氛有明顯好轉。不過要留意的是，美國的消費數據顯示通脹未完全受控。市場對年內美國加息的預期幅度上調、對息口回落的預期時間延後。如果美息在年內仍維持上升，可能對剛復甦的香港樓市帶來新的阻力。

今年市場氣氛好轉，有兩大背景因素在發揮作用，一個是2月初港府幾乎完全撤銷防疫措施。其次是市場對美國加息的預期降溫。2月初聯儲局上調聯邦基金利率25點子，將美國聯邦基金利率上調到4.5厘至4.75厘。其時市場多數意見估計，美息或再上調0.5厘至0.75厘便告見頂，而港元最優惠利率並不會完全跟隨。

定期存款重見5厘  壓抑樓市投資需求

隨香港最後的一項防疫措施—口罩令在3月1日撤銷，象徵香港在抗疫後復常，應該有利於吸引海外遊客。息口方面，去年底聯儲局估算本加息周期，美息高位是5.4厘，較現時有約75點息上升空間。但近日美國消費、就業數據強勁，聯儲局表明憂慮薪金增長會持續帶動通脹。個別經濟學家估計美息可能需要上調至6.5厘才可控制通脹，較現時有1.7厘的上升空間，而個別聯儲局官員也表示有需要刺激加息。

現時仍難以判斷，聯儲局官員是透過鷹派言論作出預期管理，抑或真的認為美息仍需要大幅上升。將焦點集中於香港，雖然預期港元利率的升幅會較美息為小，但單單是「利率可能持續上升」此個不明朗因素，都可能令樓市準買家採取觀望態度。如果有留意定期存款利率，市民會發現本地銀行的美元定期存款利率在最近一周有輕微上調，之前已絕跡的5厘定期存款利率，又再在市場出現。定期存款提供低風險的穩定回報，亦會持續壓抑樓市的投資需求。

面對加息周期可能持續多一段時間，對有需要置業的用家來說，在作出入市決定時，除了考慮「當前利率」下的每月還款外，宜計算按息進一步上升，對按揭每月還款的影響。

準買家宜抱保守策略　計好數才入市

以最長的還款期30年計，按息如上升1厘，每月還款會上升13%。例如現時一般新批樓按利率約3.4厘，每100萬元樓按，30年還款，月供為4,435元；如按息上升至4.4厘，月供會升至5,008元。

準買家宜對未來利率上調，採取較保守的策略，例如市場估計美息有1.7厘上升空間，港元最優惠利率可能升1厘時，宜考慮按息較現水平上升1.5厘，會對自己的日常財務帶來什麼影響。認為可以負擔，才作出入市決定。

【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。

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