【理財個案】人到中年變負資產 物業減值13% 單身貴族用3招增加現金流

不同人生階段，也有不同的理財需要。今年39歲的Ron，從事酒店管理行業，他已是第三次向我諮詢理財計劃，第一次已是10年前，2012年發生，而第二次是2016年。今次商討過程中，Ron問了不少問題，當中包括：「我的流動現金是否太少？」，「我是否你處理過的個案中屬於表現不好的個案呢？」，「我想開始儲錢計劃但又擔心令資金緊拙，不知應怎樣做？」

他所提出的問題反映出他很着緊自己的財政狀況，亦曾經仔細思考怎樣能夠改善，但又被一些眼前障礙影響而不知如何進行規劃。由第一次和他見面開始，我已感覺到他的人生規劃，很多時候都會考慮家人的需要為先，包括在目前的狀況。扣除自住物業及車位後，目前資產組合中只有18.1%屬於可投資資產，總金額只有59.8萬元，當中還包括了應急資金。

疫情WFH  690萬買新物業卻成負資產
Ron自言已人到中年，但能夠運用的資金非常有限，所以針對未來的計劃很難進行，感覺挑戰重重，難免有些沮喪。歸根究底，除了Ron對家人的關懷以外，一些不能控制的因素導致出現了今天他的處境。Ron一位親人在2021年健康出現了問題，而需要一個車位，好讓親人能夠將自己的私家車泊在固定地方而不用擔心被抄牌。所以Ron選擇在居住的屋苑旁邊的私人停車場購買了一個車位給家人用。

Ron本來是和父母同住，沒有結婚計劃，亦希望多些時間陪伴在家人身邊，所以沒有買樓需要。但自從2020年出現疫情後，他被迫要在家工作（Work From Home，WFH），加上其他親人亦因為疫情原因而滯留在香港，但他們的居住地方比Ron的家更細，結果有部分親戚需要暫時在他們家中居住，而這些臨時住客都是孩子，所以住所不單止多了很多人，變得非常侷促，再加上孩子平常亦是在家上堂，而他又需要在家工作，令到整個地方都很熱鬧，導致Ron工作亦受影響。

問題嚴重程度更令Ron晚上失眠，影響了日常的工作及生活。他考慮了4至5個月後，剛好在工作地點附近有適當的單位放盤，所以在機緣巧合下便決定買入。當時是2021年中，Ron以690萬元買入單位，搬進新居後的一年生活質素的確提升了很多。而自2022年中開始，樓價開始出現調整，和他商討時他的單位估價已下調到630萬元，估計目前應再降至約600萬元。

我好奇地問Ron，他本身從事酒店管理，為何當時沒有租用公司酒店房間工作呢？他說是可以的，而且費用不高，但他沒有再詳細解釋。所以我估計很大機會當時他的想法是希望買樓，而剛好有適合單位便決定購買。Ron明白每個決定都是人生取捨，雖然估計樓價在兩年間已減值90萬元，即13%，還有未計算的手續費，但他都很懂得自我安慰。

供樓負擔35%  信最壞日子已過
因當時有迫切性要改善生活空間，新居亦能夠超額達到目標，令他生活質素大幅提升，加上供樓負擔只佔目前收入的35%以下，只要能維持目前收入，便不會構成財政壓力，而且Ron在現時公司已工作超過10年，就算過去幾年要凍薪及減薪，他都仍然能夠維持目前工作，相信最壞日子已經過去，所以他不擔心未來會失業。

Ron亦有考慮過樓價下跌風險，他和家人商量過，假如未來樓價再大跌，他便會和家人夾份一起再買樓，到時可能將車位賣出套現作為資金，所以他不會後悔購買物業的決定。我跟他說這種策略在金錢上的確有可能性，但始終過度集中風險在單一資產上，目前物業淨值佔他的資產總值39%，加上車位便是82%，就算是賣出車位轉為投資物業而沒有增加和物業有關的資產值，但借貸亦會增加。加上物業流動性非常低，當需要資金周轉時便會有問題，而我們並不知道何時會突然需要用錢。

第一招︰車位由買變租增資金
所以從財富管理上來說，這種想法及做法並不理性，只會將未來人生交託了給運氣，這並不是計劃。不過，我亦安慰Ron有能力買樓自住亦不是一個錯的決定，始終他當時有很大需要。而且由於2021年需要買樓及車位而將股票基金全數沽出，雖然單位帳面上虧損了90萬元，但買入車位升值40%，如果繼續持有股票基金到目前可能會損失了數十萬元，所以他目前的資產總值和不做任何決定的情況比較可能分別不大，只是資產配置上改變了，所以過去了便不要再想，反而要為未來規劃。

目前完成了這個重要人生目標之後，便需要考慮其他需要，包括未來的退休收入安排，而目前財富組合中可以調動的大額資產便是2年前購入而升值40%的車位。雖然車位是為家人需要而購買，根據Ron所說，車位是很容易租到的，租用同一停車場的車位每月需要3,200元，一年支出共38,400元，等同140萬元的2.74%。所以我提醒他，如果他擁有一筆140萬元資金，只要將約100萬元存放在定存，或一些可以派發4厘年息的理財產品，例如由父母名義購買的年金，便能夠應付這筆車位租金支出，其餘40萬元便可以留作其他長綫增值用途。

第二招︰購入定期壽險
我明白自置車位及租用車位的其中一個分別是使用的確定性，但在資金有限的情況下，可以多出40萬元運用，而不確定性的影響相對輕微，應該是可行的方案。而這筆資金可以考慮用作投資一個可以同時派息及中、長綫獲得資本增長的組合。除了資產增值以外，Ron同時需要知道潛在風險。檢討過他的保險組合之後，他迫切性最大的是需要有足夠的人壽保障，起碼能夠應付萬一出現早逝情況都可以支付銀行借貸的500萬元，而目前Ron只有不足100萬元的保障額，所以我建議他盡快購買最少500萬元的定期壽險，除了應付按揭還款以外，亦能夠為家人做多些準備。

第三招︰買扣稅產品
至於每月盈餘方面，由於Ron擔心加息及其他變數而導致資金緊拙，所以不敢將這筆盈餘用在投資，所以我建議他可以透過可扣稅強積金帳戶（TVC）做投資，萬一資金週轉有問題時亦能夠暫停供款，有較大彈性，供款更有機會享有扣稅好處。另外他的應急錢並不多，可以的話亦應該盡快將現金存款額增加到等同於3個月的日常支出，大約15萬元。

【原文刊於第796期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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