貝沙灣非最富有屋苑?從人口普查看樓市

博客 12:47 2023/02/15

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去年底統計處發表2021年人口普查有關各大屋苑住宅的經濟狀況統計。基本趨勢是「豪宅」物業家庭居於上車盤家庭的收入中位數增長速度較快,甚至高於樓價增長幅度。

根據統計處資料,2021年時,540個大屋苑(包括公營房屋及私樓)中,家庭收入中位數(不包括外傭)最高的是碧瑤灣,收入中位數是118,580,較2016年中期普查的70,000元,上升70%。升幅跑贏同期樓價的升幅(37%)。

貝沙灣排名第二,收入中位數為$115,190萬,5年上升64.6%。第四至十名的屋苑,月入中位數介乎$89,870至$112,790。十大收入中位數最高的屋苑,當中5個位於九龍、2個新界、3個港島。與2016年比較,有大量的新屋苑擠身前排位置,例如何文田半山壹號以家庭月入中位數101,940排名第5。大圍名城、將軍澳天晉分別以月入中位數80,000、79,670排名15、17。

再比較一下老牌屋苑的排名及收入中位數,整體上家庭收入有增長,但排名大跌。

  2016年人口普查 2021年人口普查
  家庭月入中位數 全港排名 家庭月入中位數 增幅(%) 全港排名
太古城 $34,000 33 $59,140 74% 69
麗港城 $32,000 40 $60,000 88% 64
美孚新邨 $26,250 93 $47,900 82% 116
沙田第一城 $23,750 115 $38,520 62% 158
嘉湖山莊 $20,000 157 $23,750 19% 195

單看個別屋苑的入息中位數,可能會疑惑為何此等收入會負擔得起樓價。以上車級屋苑,嘉湖山莊為例,2021年底平均呎價逾11,000元,約450平方呎呎單位成交價約515萬元。假設按揭借款6成即310萬元萬元。以統計上月入中位數不足2.4萬元來說,理論上不能通過當時的壓測。而此情況在統計中似乎不算罕見。

只計算正職收入 或低估港人實力
原因之一,是統計中「收入」定義是主要職業收入的中位數;副業的收入不計,似乎做生意、收租、股息之類的收入都不計。因此整體上統計中的「收入」似乎予人嚴重偏低的感覺。收入定義一定程度上低估了香港人的實力。

除了「入息」的定義外,當然也不排除有相當部分被統計的家庭,因「財不露眼」的傳統,而少報收入。再參考人口普查中,66%居於自置物業的家庭已沒有按揭負擔。如果他們在早年置業,一早償還樓按,便不需面對近年樓價上升,按揭難以負擔的問題。此外需留意,香港更多「富戶」應該住在屋苑規模較小的豪宅,其收入未能在統計中反映。

 

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撰文 : 葉敬誠 宏亞按揭證券有限公司助理副總裁

欄名 : 宏觀論按

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