【理財個案】月入8萬元家庭擁大灣區單位 退休後每月袋1萬元可行嗎 ?

香港人最愛買磚頭，除在香港置業外，也會到世界各地買物業。今次《你財策劃師》的主角，是41歲的Patrick，任職公務員，他43歲的太太則任職學校文職，家庭月入約86,000元，兩人育有一名15歲孩子。Patrick持有兩個物業，分別是在2019年時在大灣區購入了一個住宅單位，月供7,200元人民幣，這次他期望退休後，能維持每月1萬元的收入，想知可行性。

除以上大灣區物業外，他在香港也持有一個物業，月供1.5萬元，還有21年還款期。另外，他也在2021年買入一輛車代步，月供2萬元，直至2023年5月。還有強積金，夫婦二人每月供款3,000元，每月支出約4.6萬元。

竟無記帳習慣  不清楚每月支出
雖然工作崗位不同，但二人月入都是跟隨政府薪級表，同樣是4.3萬元，所以家庭月入有8.6萬元。8.6萬元的收入減去4.6萬元必須支出，還有4萬元盈餘，我再問Patrick其他生活支出包括日常生活費時，他表現有些支吾以對，再經了解，原來他和太太是真的不肯定每月家庭及個人支出是多少，原因是他們平時並沒有記帳，只要戶口有錢可以自動轉帳扣款便不深究。

Patrick的印象中，他和太太每月支付的信用卡還款一般都是介乎4,000元至6,000元之間，所以他估計二人的生活費總數約每月1萬元。如果不清楚自己的支出模式是難以確定中長綫的儲蓄規劃，而且會很容易失去預算，所以我提議Patrick可以運用一些工具例如Excel或是手機App，幫助建立基本的良好理財習慣。

他們家庭最大的資產是物業，佔資產淨值59%，所以我先了解他們買入大灣區物業的目的。Patrick的大灣區物業是在2019年年尾買入，打算用作退休，當時物業價值186萬元，其中115萬元是以借貸支付。他們採用了定息定額方式還款，還款近3年後，借貸金額分別不大，仍然欠109萬元。

物業長期無人居住？
雖然Patrick解釋購買物業的目的是用作退休，但他只有41歲，而公務員可以工作到65歲，所以他還有24年工作時間，除非他打算提早退休，否則這種想法未免言之尚早。他再解釋，亦有考慮將物業用作渡假用途。由於他孩子已15歲，讀中學，不再需要父母無時無刻照顧，所以他打算一有假期便會一家大小一同到國內物業居住渡假。

對於繁忙的在職香港人來說，假期到國內渡假是夢想及期待的事情。但平常工作忙碌，少於4天的連續假期可能選擇留港休息而不會到處去，除非一年一度的有薪長假期才會考慮離港渡假。如果買入物業作渡假用途，但物業長期沒有人居住的話，到打算住的時候，很可能要花很多的時間及精神清潔地方，本來一心一意想渡假，結果卻變了做清潔工，一想到這個情況，去渡假的動力便會大減。

我都聽過不少在大灣區有渡假物業的港人，都會選擇讓物業空置，假期時寧願去其他地方旅遊。

這幾年由於疫情因素，Patrick買了物業後，都沒有機會到過實地視察，為了令物業維持狀態，他另外付費給國內屋苑的管理員協助清潔，但我認為，這也是一種風險，因為物業長期沒有人視察及有其他人可以自由進出，難以估計有甚麼事情會發生在單位內。

Patrick還有一個想法令他決定購買大灣區物業，便是讓孩子多一個機會。假如數年之後孩子決定到國內升讀大學，如果到時所讀的大學距離物業不遠，更可用作居住地方，不用擔心孩子居住問題。他們做每個決定都總有原因，但是否真實及理性便見仁見智了。正如作出投資決定時一定堅信有利可圖，而事實卻不少人結果都會蒙受損失。所以在作出和回報或收益有關的理財決定時，除了考慮未來收益外，更要考慮期望運用資金來達成的目標的重要次序及負擔能力。以Patrick的例子來說，為退休、渡假或孩子大學住宿為原因，而購買物業可以是較後期的目標。

薪酬已屬職級的頂點
之後我和Patrick轉移話題到事業發展上。Patrick是公務員，薪酬上已經達到他所屬的職級的頂點，他說以往曾經考慮在退休時，以退休公務員身份申請公屋，假如他維持目前工作崗位及不升職，到將來退休時仍然有機會申請。但這兩年環境出現轉變，由於比以往多了公務員離開香港，所以增加了他向上流動的機會，因此他目前對工作的想法都改變了，反而希望能夠有晉升機會而增加收入。

Patrick在目前崗位已經工作了10多年，覺得是時候有些轉變，更加難得是，環境變遷而令機會出現，心態隨環境而轉變，令他開始更加積極規劃事業發展，扭轉了過去幾年「唔做唔錯等退休」的心態，不想再平平淡淡過活。

最後我和Patrick分析退休是否已有充足準備。假設強積金投資年回報5%，通脹3%及退休後資產能提供4%年回報計算，如果Patrick只需要每月入息現值一萬元，60歲時需要有486萬元，而單是強積金估計到時都可以累積到546萬元，已經能夠達到他的期望目標。另外當Patrick在政府工作滿18年後，政府退休金供款將會增加到他薪資的18%，24年後更增加到22%，30年後到27%，假如他工作到65歲，便會服務了政府39年，便能夠得到最高供款比率。

退休金所得或較預期多
所以他從退休金計劃得到的金額，有機會比估計更多，或是當實際回報較預期低時都同樣可以達到目標。但Patrick預期的退休生活費未計算太太在內，而太太所參加的強積金計劃並沒有僱主自願性供款，只有總數每月3,000元供款，所以太太從強積金得到的預期累算權益將會遠低過Patrick，Patrick要有心理準備他需要補貼太太的退休生活費。

既然如此，Patrick也想知道他有否足夠資產應付每月現值2萬元（以他及太太每人每月1萬元計算）的退休生活費。以85歲為預期壽命計算，Patrick及太太在60歲退休時，需要有972萬元，才能獲得每月現值2萬元收入，而二人退休金計劃到時估計可以累積到820萬元，存在152萬元的缺口，需要靠每月盈餘及其他資產補足。

三大風險要留意
如果Patrick估計目前家庭支出正確，未計交稅，每月有2萬元盈餘，純儲蓄20年後都有480萬元，還未計算現時持有的其他資產。所以從計算上他的退休大計是不用擔心的。如果他能夠延後到65歲才退休，資金將會更加充裕。

不過我提醒Patrick他的計劃有三個主要風險。第一種風險是他對於未來生活費需要可能過度樂觀，即是現值2萬元未必足夠應付將來退休後生活所需。第二種風險是未來19至24年退休前時段有可能出現一些大額支出，導致退休儲備減少，例子孩子的教育基金及個人的醫療支出。

針對教育基金需要，他可以額外準備。由於5月後汽車貸款將會完給，他可以將每月2萬元盈餘針對性為孩子大學教育需要而儲蓄，2.5年已可以增加60萬元。第三種風險是退休前階段的收支大變。對將來有盼望是好的，但美好一天還未出現前，萬一有任何突發事件而導致失去收入或支出大增便是規劃不善，所以我特別提醒Patrick需要著重保險保障安排。

Patrick夫婦收入相同，而任何一方的收入並不足以支付家庭所有支出，因此其中一方不幸身故或有病，對整個家庭的財政衝擊都非常巨大。

除此之外，香港及國內物業都仍然有未清還貸款，所以二人最基本人壽保障額必須等同貸款額，再加上孩子未來成年獨立之前的生活費，即起碼要在未來10年繼續確保有穩定家庭收入。

根據這個推算，二人需要有的人壽保障額各自大約是600萬元。假如想將保費控制到最低，可以考慮定期壽險，保障期限為10至20年，直至孩子獨立或物業按揭完成供款為止。如果希望能夠同時增加將來退休儲備，亦可以考慮有儲蓄成份的人壽保障，這視乎預算及目的而定。最後建議是一家三口都應該要有全面保障的醫療保險。他們可以考慮購買靈活計劃自願醫保，同時要為未來退休後的預期保費支出而額外儲蓄。

【原文刊於第794期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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