【大灣區置業】內地樓盤不少以「售後返租」吸客 有何風險?切忌只顧收益而忽略風險

博客 14:41 2023/02/06

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近年內地樓盤銷售不少以「售後返租」或「物業委託管理」等安排,再配以「穩定收益、高回報、方便省心、躺著收租」等字眼作招徠,吸引投資者。事實上,根據內地法規及發展商營運手法,類似安排或涉及不少問題,投資者切勿只顧收益而忽略風險。

保證租金未必穩陣
常見的售後返租或物業委託管理項目包括商舖、公寓、酒店等,一般做法是買家購入物業後,與發展商或第三方簽訂協議,在指定期內買家可獲租金回報。根據中國內地法規,發展商銷售物業時不能承諾反租,所以內地發展商一般透過關聯公司與買家簽訂「返租協議」。這類公司規模一般較小,經營不善的話或沒法履行合約,萬一公司結業倒閉,投資者甚至難以追討損失。所謂的保證租金其實存在很多不確定性,過去幾年不少港人業主投訴類似項目未能兌現租金承諾,故消費者切忌草率作決定。

切忌本末倒置,忽略重要問題
若決定在內地置業,投資者不能只著眼返租而忽略其他重要問題,例如發展商的實力、物業位置、交通配套、樓盤質素,特別是境外樓花能否如期交樓,會不會出現爛尾或貨不對辦等情況。。

其實,發展商為何要提供返租,銷售代理或第三方為何要推廣物業委託管理服務也值得深思。會否因為樓盤本身質素欠佳,所以才以返租吸引買家? 若樓盤本身質素欠佳,管理方又能否按合約提供租金給業主? 售後返租會否羊毛出自羊身上,即樓價可能已事先被抬高? 有些公寓或酒店項目可能引進知名酒店集團負責管理,但酒店集團並非與買家簽定返租協議的一方,而是與發展商簽訂物業管理合同,有關合同可能可以在某些條件下解除。售後返租等有關類似安排涉及複雜操作,知名酒店集團參與也並不一定代表安全可靠。

或屬「集體投資計劃」
另外,帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣,而屬於集體投資計劃(簡稱CIS)。CIS通常會匯集不同投資者資金,投資於由營辦者統一管理的資產組合,例如基金、強積金和房託基金等。在香港,向公眾銷售CIS受到《證券及期貨條例》規管。

如果一項物業投資屬CIS,一般會由管理方統一所有物業單位的日常管理,以為投資者帶來回報。因此,計劃可能會帶有售後返租的特點,方便集中出租。對於一些影響投資者利潤的重要決定,例如選擇租客、制定出租條款,以及租金金額等等,投資者不會有話事權。

在現行監管下,CIS要得到證監會的認可,才可以向香港公眾公開發售。未經認可的CIS一般只可以售給專業投資者。

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撰文 : 投資者及理財教育委員會 投資者教育及企業傳訊

欄名 : 投資理財手記

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