英國樓價平均按月跌3,771英鎊 按揭申請仍急降 專家︰還要再跌20%才合理

英國 10:30 2023/02/04

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港人移居計劃實施已有2年,英國內政部日前指,2年來已有14.45萬人經該計劃赴英。移英港人一直來面對不少難題,樓價高企是其中之一,但據1月最新數據,英國平均樓價按月跌近4,000英鎊,更連續5個月下跌,增長幅度創出接近兩年來新低,平均價格跌落至26萬英鎊下。分析師一致認為,2023 年房價更將進一步下跌。其中一位更預測,把通脹計算在內,房價由高位到低谷的跌幅將會超過 25%。

平均樓價按月再跌3.6萬港元

全英房屋按揭貸款協會Nationwide 數據顯示,1月平均價格約為25.8萬英鎊(約250萬港元),1 月份英國房價按月再跌 0.6%,與去年12月相比樓價減少0.6%,減幅達3771英鎊(約3.6萬港元),但分析普遍認為跌勢未止。

Berenberg 首席英國經濟學家 Kallum Pickering 表示,預計房價將從高峰到低谷的名義上的跌幅為 12%,仍低於 2007至2009 年和 1989至1992 年近 20% 的跌幅,使房價重返 2021 年 3 月的水平。但要留意的是,按實際情況計算(計入通脹等),相當於大幅下降 27%。

英國樓價雖然持續下跌,但英國銀行Halifax本週的數據顯示,首次買房人士需要支付超過 300,000 英鎊(約港幣291萬)才能踏上房產階梯,並且需要支付 62,000 英鎊(約港幣60萬)的押金。而去年超過 60% 的抵押貸款都是聯名,目前英國買樓成本仍然相當高昂。

供樓負擔能力不足
英國Money Week周刊每日通訊、彭博專欄作家John Stepek指出,英國房價持續下跌的原因,與負擔能力有關,包括利率與通脹的影響,目前借錢買房的成本比去年同期高。雖然工資有所上漲,但漲幅不足以彌補借貸成本上升。

他亦引述抵押貸款提供商Nationwide 報告,指出與 2021 年相比,英國所有地區的負擔樓宇的能力都在惡化,抵押貸款服務成本,佔實際工資的比例,目前處於或高於所有地區的長期平均水平。

報告指出蘇格蘭和北部地區仍然是最負擔得起樓宇的地區,但當地按揭還款額佔實際工資的比例,仍處於十多年來的最高水位。抵押貸款提供商Nationwide首席經濟學家Robert Gardner則預計今年房價將「溫和下跌」,有充分的理由相信樓市仍然可以實現軟著陸。

按揭貸款審批量大幅下降
英國樓宇抵押貸款審批數量大幅下降,創自 2020 年 5 月以來的最低,下降至 35,600 套,大幅低於預期的45,000 套,略低於 11 月的 46,200 套。Money Week周刊每、彭博專欄作家John Stepek指出,如果忽略疫情限制期間房地產交易近乎凍結的月份,更是自 2009 年 1 月以來最低,數量只有2015 年至 2019 年月平均水平的一半左右。鑑於暴跌的規模,John Stepek預計未來幾個月英國樓宇抵押貸款審批量至少會有所反彈。

房價要再跌20%才能可持續負擔
Capital Economics 的預測是截至今年底英國房價將下跌 12%,該諮詢公司經濟學家 Andrew Wishart表示,平均抵押貸款利率已從 2021 年底的 1.4% 攀升至去年 11 月的 5.7% 的峰值。更高的抵押貸款利率,意味著買樓人士的借貸的能力和意願降低,為房價帶來下行壓力。

他更指出若抵押貸款利率仍處於 5% 左右水平,想在年底前使市民的負擔能力恢復到可持續水平,房價要由目前8倍的人均年收入降至6倍的水平,相等於平均房價必須下降約20%。另一方面,若果市場利率和抵押貸款利率的下降速度快於預期,將限制價格的下跌。

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