英國樓價平均按月跌3,771英鎊 按揭申請仍急降 專家︰還要再跌20%才合理

港人移居計劃實施已有2年，英國內政部日前指，2年來已有14.45萬人經該計劃赴英。移英港人一直來面對不少難題，樓價高企是其中之一，但據1月最新數據，英國平均樓價按月跌近4,000英鎊，更連續5個月下跌，增長幅度創出接近兩年來新低，平均價格跌落至26萬英鎊下。分析師一致認為，2023 年房價更將進一步下跌。其中一位更預測，把通脹計算在內，房價由高位到低谷的跌幅將會超過 25%。

平均樓價按月再跌3.6萬港元

全英房屋按揭貸款協會Nationwide 數據顯示，1月平均價格約為25.8萬英鎊（約250萬港元），1 月份英國房價按月再跌 0.6%，與去年12月相比樓價減少0.6%，減幅達3771英鎊（約3.6萬港元），但分析普遍認為跌勢未止。

Berenberg 首席英國經濟學家 Kallum Pickering 表示，預計房價將從高峰到低谷的名義上的跌幅為 12%，仍低於 2007至2009 年和 1989至1992 年近 20% 的跌幅，使房價重返 2021 年 3 月的水平。但要留意的是，按實際情況計算(計入通脹等)，相當於大幅下降 27%。

英國樓價雖然持續下跌，但英國銀行Halifax本週的數據顯示，首次買房人士需要支付超過 300,000 英鎊(約港幣291萬)才能踏上房產階梯，並且需要支付 62,000 英鎊(約港幣60萬)的押金。而去年超過 60% 的抵押貸款都是聯名，目前英國買樓成本仍然相當高昂。

供樓負擔能力不足
英國Money Week周刊每日通訊、彭博專欄作家John Stepek指出，英國房價持續下跌的原因，與負擔能力有關，包括利率與通脹的影響，目前借錢買房的成本比去年同期高。雖然工資有所上漲，但漲幅不足以彌補借貸成本上升。

他亦引述抵押貸款提供商Nationwide 報告，指出與 2021 年相比，英國所有地區的負擔樓宇的能力都在惡化，抵押貸款服務成本，佔實際工資的比例，目前處於或高於所有地區的長期平均水平。

報告指出蘇格蘭和北部地區仍然是最負擔得起樓宇的地區，但當地按揭還款額佔實際工資的比例，仍處於十多年來的最高水位。抵押貸款提供商Nationwide首席經濟學家Robert Gardner則預計今年房價將「溫和下跌」，有充分的理由相信樓市仍然可以實現軟著陸。

按揭貸款審批量大幅下降
英國樓宇抵押貸款審批數量大幅下降，創自 2020 年 5 月以來的最低，下降至 35,600 套，大幅低於預期的45,000 套，略低於 11 月的 46,200 套。Money Week周刊每、彭博專欄作家John Stepek指出，如果忽略疫情限制期間房地產交易近乎凍結的月份，更是自 2009 年 1 月以來最低，數量只有2015 年至 2019 年月平均水平的一半左右。鑑於暴跌的規模，John Stepek預計未來幾個月英國樓宇抵押貸款審批量至少會有所反彈。

房價要再跌20%才能可持續負擔
Capital Economics 的預測是截至今年底英國房價將下跌 12%，該諮詢公司經濟學家 Andrew Wishart表示，平均抵押貸款利率已從 2021 年底的 1.4% 攀升至去年 11 月的 5.7% 的峰值。更高的抵押貸款利率，意味著買樓人士的借貸的能力和意願降低，為房價帶來下行壓力。

他更指出若抵押貸款利率仍處於 5% 左右水平，想在年底前使市民的負擔能力恢復到可持續水平，房價要由目前8倍的人均年收入降至6倍的水平，相等於平均房價必須下降約20%。另一方面，若果市場利率和抵押貸款利率的下降速度快於預期，將限制價格的下跌。

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