【理財個案】36歲工程經理月入7萬 想轉按借貸買英國物業 收租4厘有無風險？

今次《你財策劃師》的主角，是36歲的工程經理James，月入7.4萬元的他，是位高薪一族。他即將準備結婚和組織自己家庭，同時也有移民的打算，究竟如何作出理財及保障的部署?

James從英國大學畢業回港後便從事工程工作，事業發展順利，早幾年更嘗試夥拍朋友投資了30萬同步發展自己生意，但最後失敗告終，之後便專注在目前工作。早兩年本打算擺酒結婚，但碰上疫情及酒店重建而令計劃延後，預計明年便會和現時比自己年輕一歲的女友完成這人生大事。由於結婚計劃已在早幾年前準備，所以在2019年已置業，現預算2023年正式結婚後便搬到新居居住。

須組織家庭及保障健康

雖然James現時的工作穩定，而且每年都有加薪，但工作壓力亦不少，所以導致身體抵抗力較弱而時有患病，而公司提供的醫療保障並不足以支付所有醫療開支，所以亦在考慮是否應該購買一份全面的醫療保險。因為James是一個有計劃的人，所以各方面發展都順利，而他亦已經在商討前準備了不少的問題，希望能夠得到我的建議。

他的問題包括：

1.物業已經買了3年，應否轉按？

2.結婚後都有打算生小朋友，應怎樣準備教育基金？

3.投資上，在現時環境下應否轉買債券？

4.想買保險保障家人和自己，保額如何？

樓宇轉按諗清楚

轉按問題上，由於James聽過不少人的說法，透過轉按有機會能夠獲取較優惠的借貸利率，同一時間有一筆數萬元的回贈，但不清楚是否真有其事。我跟他說不少需要借錢供樓的業主都會這樣做。通常銀行要求借款人最少有兩年時間保存在銀行的貸款，到兩年後便能夠成為自由身將貸款轉到其他銀行繼續借貸。

這個安排的好處，是能夠在轉按時獲取一筆數萬元隨意運用的現金回贈，一般是借貸金額的某個百分比來計算，大約是0.5%至2%不等，視乎借款人的借貸金額及議價能力而定。而轉按到新銀行之後便需要保留最少兩年時間才能再轉到其他銀行，否則會有罸款。這個做法的考慮因素是需要花時間開立帳戶，而過多銀行帳戶管理時亦可能會構成問題。

轉按借貸移居海外

除此之外，隨着年齡增加轉按後的新貸款還款期有機會減少，到時還款額有機會受影響。當然亦要考慮收入的穩定性。我問到James考慮加按的原因，原來他的物業在高峰期曾經達930萬元，目前市值800萬元，他想當樓價再上升到高位時轉按，而借款樓價九成計算便有機會額外套現多200萬元，這筆錢可以用來在英國置業。

James早年在英國留學時已經申請並獲得英國居留權，所以他在英國買樓還可以用較低利息借貸，而他打算買樓的原因並非移民，而是留意到朋友及市場資訊說在英國買樓收租租金收益率有8厘至9厘，感覺很吸引，再加上英鎊弱勢，現時用港元換英磅做投資可以兼賺滙價。James對英國樓價走勢方面很有信心，因為留意到其中一個大城市曼徹斯特的樓價在過去一年已升值三成，但相比英國其他地區仍然屬於低水，相信未來還有很大升值空間。

英國物業博得過?

他本來在2022年初已經想購入該地物業，但礙於疫情未能成行，所以見樓價進一步上升後很想盡快能夠在英國買樓。參考不少網站資訊英國物業淨收益率在4厘以下，James在英國認識不少朋友，相信他收到的資訊總有一定參考價值，如果James能夠有渠道獲得如此高收益率當然可喜可賀。但現實告訴我們，資產收益率能夠達到8厘以上，一定不能夠忽略了風險。而這樣高的回報是個別情況，還是一般情況呢？還有所需一次性及持續成本是否已考慮在內呢？這些問題都需要了解才去做決定。

凡事都要看兩面，風險和回報永遠存在相關性，不可能出現低風險而高回報的產品。而且James的考慮前設是先要有200萬額外流動現金，如香港樓價未能回升到之前高位，這計劃都未必能進行，切忌過度進取而進行高息借貸。其他投資方面，他便不敢嘗試，因近期的市況波動，其股票組合由140萬元下跌至70萬元，消失了一半，雖然市況略見回升，但都憂慮之後會再下跌，感覺憂慮，所以想將資金用作買樓，用作收租製造被動收入。

James亦明白當中風險，所以他亦有興趣投資派息基金，因不少派息基金廣告提到可以有非常吸引的收益率。如James要購買派息基金，我建議他貨比三家，因為有數十萬港元首次認購額來說，一般都有機會獲得一些折扣，金融機構能夠提供買賣差價優惠，而透過保險公司投資相連保單亦有機會有額外單位回贈。對於派息類產品成本降低自然令到收益率增加，所以不妨多做功課。

儲蓄保單製造教育基金

James之後問到教育基金的安排。以他的人生階段來說，跟孩子有關的儲備應該有兩大類，第一筆是未來幾年有機會用到的生育基金。生育基金通常包括由準備懷孕開始到生育後的年多時間的洗費，一般包括定期醫生檢查及在私家醫院進行生育手術。有些難以預計的是產後問題，孩子出生後可能需要留院觀察。

這方面便應該透過保險來管理風險，有些醫療保險產品在懷孕前一年購入便能夠享受懷孕過程中導致的大人及小朋友的疾病問題的保障，所以James有計劃生育的話便應該趁目前便要開始準備。

規劃子女外國教育

而第二筆將會是孩子在學時的教育基金，而何時需要教育基金視乎James本身的計劃。有些家長會在孩子年幼時便送到外國升學。我提醒James這個做法要小心考慮，因為孩子還小的時間，未能夠培養到獨立思考能力，亦需要家長多在身邊支持，否則影響身心發展

所以太年幼出國不一定是好事，通常到大約中三階段開始孩子的思想會比較成熟，可以獨立應付事情，我認為這是一個比較合適的階段到海外升學。另外是和資金有關，每多一年在外國讀書便需要多付數十萬元，這筆支出需要時間準備，所以James要考慮個人情況再決定

至於教育基金工具方面，最常用的包括儲蓄保單及月供基金投資計劃兩種，它們的分別是風險水平及提取資金的靈活性。如果希望能夠到將來指定時間獲取一筆保證教育儲備，便需要透過儲蓄人壽達到效果。除此之外，時間充裕的話亦可以考慮運用基金類產品提升總資產值，當然預期風險亦會增加，所以應該先由儲蓄保單開始，還有餘額再配置去較進取的投資計劃。

構建家庭投資資產如何配置

雖然James還未結婚，亦未知何時有孩子，但早些安排的好處是能夠運用時間及複息效應創造財富。之前James的股票組合曾值140萬元，而現時已虧蝕了近半，他見股市波動亦正考慮應如何分配資產，考慮應該加大比例投資股票，還是投資較平穩的債券呢？

目前他有存款約66萬元，已撥開了結婚需要的支出，扣除約等同於三個月生活費支出的應急資金約18萬元後，如將餘數48萬元用作購買債券，本金並不充裕，所以就算投資債券亦只能夠選擇債券基金。James可投資資金包括存款，股票及MPF，總數共207萬元，扣除18萬元應急資金，餘數為189萬元，利用100法則，進取資產資產可佔可投資資產的64%，即121萬元。

由於股票及MPF都屬於進取類選項，但已佔142萬元，而他未有任何平穩收益安排。所以他的存款應轉為能製造平穩收益的理財產品，包括儲蓄型保單，投資級別債券基金或年金等。

宜及早安排保險保障家人

最後討論到他的保險保障安排。其實James多年前已有考慮購買，但保障型保險產品的特性是沒有索償出現便不知道用處，所以他過去並不積極安排，結果到今天還是沒有。

雖然James身體不算很強健，但幸好亦沒有嚴重疾病，因此我建議他必須盡早安排私人醫療保險及危疾保障。醫療保險可以考慮全面保障的自願醫保，不用擔心個別疾病導致保單保障不足，亦能夠把握現時仍要交稅的階段而可以省回部分稅款再作投資，提升組合增長潛力。

危疾可以考慮購買最少保障額100萬元的終身保障類別，假如對個別嚴重疾病有憂慮的話，亦可以購買較便宜但只針對某些嚴重疾病的危疾保障產品。

而母親年紀不輕，如身體健康狀況容許的話，亦應該要有自願醫保，否則到將來年紀再大時出現疾病結果都是由James負擔。未來太太當然亦需要和James一樣做同樣安排，因雙方都是家庭收入來源，其中任何一個有事對家庭影響都大，所以亦應該要盡早做好安排。

【原文刊於第790期《iMoney》（收費文章）】

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【關於作者】

林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生咨詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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