【退休規劃】「摸頂」買樓收租每月補貼6,000元　IT人如何準備退休理財？

今次「你財策劃師」的主角Raymond，是一個重訪個案，6年前首次商談，今天再跟進看各樣的人生階段規劃進展如何。和上次比較，明顯地今次Raymond做了更多準備工夫，他提供了很詳細的紀錄，包括持有的資產及保險保障。我先從保障開始和他商討。他現時持有人壽，醫療及危疾。

【背景】

姓名：Raymond
年齡：46歲，與家人同住
職業：IT
婚姻狀況：單身

【現有資產】

港元及外幣存款：136萬元
股票期權：9.9萬元
零售債券：8萬元
股票：17.8萬元
強積金：50.7萬元
儲蓄保險：96.8萬元
物業：340萬元
按揭：280萬元
總值：379.2萬元

當心「價廉物美」保險

危疾保障方面，目前有一份多次索償危疾保險，保障額為6.5萬美元，保障期至75歲，另外有一份附加在儲蓄人壽保單的危疾保障，保障額為30萬港元，但只能夠保障到65歲。整體來說，危疾保障尚算能夠達到基本需要大概等同於1.4倍現時的年薪。但兩份保障安排都不是終身保障，以今天預期壽命來估算，很大機會在保單終止後，還有10年以上在生而需要保障，因為年紀愈大身體有機會愈差，即是用到危疾保障的機會更大，但偏偏保障卻終止了。

之後Raymond提出原來他還有一份保障額100萬元而只保癌症的危疾保單，這份保單是經網上購買，不但提供終身保障，保費每月更只需約150元，相比他現時每月付出約1,500元保費而只有約51萬元保障的多次索償危疾保險，真是價廉物美！

不過我個人對一些太「著數」的理財產品總會抱有懷疑態度，尤其是保險。因為買的時候一般沒有需要，但到用時才發覺有問題而沒有保障或是有諸多條件限制才能得到賠償，結果會影響最初的安全網規劃，所以購買保險保障必須要尋求專業建議。

醫療保險方面，Raymond有一份基本保障及一份全面保障的自願醫保，目前每年保費大概1.1萬元，自願醫保有自付額1.6萬元，從保障角度看應該不錯，當然醫療保險的特性是保費隨年齡增加，所以Raymond應該有一個儲備專用作應付未來保費。

平衡組合抵禦下行市況

討論期間，Raymond提到他憂慮將來保費繼續增加而未必有足夠儲蓄應付，隨時60歲後年保費升至兩萬元以上，但到時又沒有工作入息，所以他亦在考慮應怎樣去安排這個保費儲備。如果他還有時間累積，可以考慮一些平穩增長而用時間增值的理財產品，包括儲蓄人壽及年金。

當然股票及基金亦可以製造收益，但潛在回報高的同時當然風險亦會高，萬一投資市場出現如今年香港的狀況，年初至10月底時，恒生指數曾下跌超過45%，資產大縮水但保費又必須支付，到時唯有低價賣貨套現用作交保費，到將來市場再回升時亦因減持了資本而影響了長綫表現。所以一個平衡組合最理想，一方面能夠享受升市時的高回報，而市場下跌時亦能夠有比較穩定表現的資產用作支付日常洗費。

人壽保險方面，Raymond有3份儲蓄人壽，有1份尚有1年供款，另外兩份在3年內亦會完成供款，但估計在65歲時提取才有較理想的累積金額。3份儲蓄人壽總供款額約97萬元，這部分將會為未來退休提供儲備。Raymond的人壽保險不多，他解釋因為自己是單身，萬一有任何事情發生而導致早逝，都已經有數百萬資產留級家人，所以覺得沒有需要。

分析完保險保障後便開始討論資產配置。Raymond目前最大市值的資產便是他持有的物業，他無奈地提到是在2018年時「摸頂」買入，當時以390萬元買入，向銀行借貸300萬元，但今天商討時樓價已經調整了50萬元，下跌了13%。

Raymond當時考慮到可能會結婚而需要有自己的住所，加上資金有限，他能夠負擔的預算只是400萬元以內，所以難得有符合要求的樓盤便決定購買。由於將價就貨，又想有可接受的空間，只能夠在偏遠地方才有供應，單位有340多平方呎，兩口子居住應該足夠。看似合理，但他卻感嘆當時「鬼揞眼」，因為當時樓價火熱，買遲了仿似錯失了重要人生決定，所以並沒有考慮清楚是否真是能夠滿足需要，到冷靜下來，才知道當時只是找藉口來支持買樓決定。他對我說：「就算結婚都不會在那裏居住！」

我們每天都做很多決定，亦要接受及承擔每個決定的後果，不論是賣出或繼續持有，對財富組合都有很大影響，所以現時應該要檢討其他資產，看如何配置才能令將來有足夠資金應付其餘人生目標。Raymond有很多不同類別的資產，包括人民幣定存，股票期權，政府債券，股票及MPF，總值大概222萬元。加上扣除按揭後樓價市值的餘額及儲蓄保險，目前他有的資產總值是379萬元。

收入方面，除了工作入息以外，2018年買入的物業正在放租，每月租金9,000元，而供樓需要12,700元，所以每月仍然需要補貼，還未計管理費，差餉及交稅等，每月管理費已要800多元，扣除所有支出後，目前每月有盈餘7,100元。

重新規劃投資決定

現時Raymond有多個信用卡分期，每月還款約7,000元，半年後便會陸續清還。支出中並未計入交稅，但因Raymond有不少的免稅額可用，他說每年只需要交約3,000元薪俸稅，負擔不大。而平常他比較注重身體狀況，所以花在健身及運動的支出較多，其餘便只是些基本生活需要，所以整體金額不算高。

根據目前的消費模式來估計，有些支出會在中、短期後便減少，包括儲蓄保險保費及信用卡貸款還款，但有些支出亦有機會人生後期會增加，便是醫療保險的未來保費，所以粗略估計，Raymond將來退休後每月生活費應該約現值2萬元，現有的資產及每月盈餘能否達到他的目標呢？

Raymond最主要資產是放在不同戶口的現金，另外最大的投資組合便是MPF，沒有認真管理，他自己都感覺有危機，形容自己的狀況是溫水煮蛙，今天不去計劃，不久未來便會出現危機。當然我都鼓勵Raymond，他的狀況並非很惡劣，因為目前盈餘加上儲蓄保單及MPF供款，每月儲蓄金額已有近1.9萬元，是總收入的34%，半年後清還貸款之後再多7,000元儲蓄，所以儲蓄比率很好，只是怎樣運用資產及資金才是他要專注的問題。

純粹以一個投資項目來說，應否繼續持有目前的單位要衡量的是能接受的虧損程度及他選擇長痛還是短痛。雖然有9,000元租金收入，但按揭，管理費及差餉平均每月支出便要1.4萬元，收入還要交稅，結果每月需要補貼約6,000元，一年便要7.2萬元，中長期更要增加維修及空置成本。

未計交易成本樓價已損失50萬元絕對不是一個小數目，但相比未來他仍然要應付的問題及人生目標，他需要考慮是如何可以盡早獲得本錢。理財方案未必有必然選擇，所以我提醒Raymond要想清楚一個投資決定的過程及期望，這是很主觀的，但經過思考才有機會知道是否適合自己。

保存應急錢應對風險

第二個規劃重點便是如何把握現有資產。目前明顯流動現金偏多，而其他資產分布卻沒有標準。雖然在加息環境下存款利息會增加，但為退休安排估計還有十多二十年的時間，預計這段時間內存款利息長期是會跑輸通脹而導致金錢貶值，這是重要而必須處理的問題。

而另一風險便是和工作有關。Raymond現時工作是合約制，目前合約已經做了近9個月，將會與公司討論合約問題。但很矛盾地合約工種穩定性較低但人工較高，轉為長期工的話反而可能會賺少了，所以他仍然在這個處境中掙扎。

因應這些重點及風險，我建議他應該先保存一筆應急資金，如果擔心工作續約問題的話，便可以保存多一些流動資金，我認為保存50萬元已經足夠，等同於現時10個多月的生活費，其餘資金便應該配置在收益工具及資本增長工具。以他年齡來說，作為未來製造現金流及資本增長的資產的比例大概各佔一半。

開始了計劃是否便能夠達到Raymond的人生目標呢？在他的情況只憑目前資產組合及盈餘是具挑戰性的，但不要因此而偏向於承擔更高風險，反而要恒常地檢討狀況及管理期望，相信當能夠管理好組合時，他的憂慮亦會減少而變相能夠更專注在生活中，可能會更快找到另一半及更好的工作。

【原文刊於第786期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】
林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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