【按息新常態】市場料明年首季美息見頂　對樓市有何影響？

市場現時估計，明年首季美息或見頂，利率在明年下半年甚至有下調空間。但要留意，以上分析可能成真，但美息回落至前十年接近零息的機會不大。極低息環境告終，對未來樓市又會有什麼影響？

極低息環境難以重視
如無意外，本周美國會加息0.5厘，明年首季聯儲局只有一次議息會議，市場主流意見估計明年第一季加息後，美息將見頂。如果明年美國經濟增長放緩，美息甚至有可能向下。但展望未來，暫時不見有任何分析估計美息會回落至本加息周期前接近零息的水平。明年較大可能出現的情景是：港元利率在年初隨美息上升，新造按揭利率升至接近3.5厘水平，下半年可能略有下降，但過去按息低見2厘以下的環境，似乎難以重現。

2008年次按危機後，聯儲局以減息及量化寬鬆應對，結果資金氾濫的情況維持十多年，港元按息在期間長期維持在1至2厘之間。長時間的超低息環境，是過去本地樓價長升長有的一個重要基本因素。美息今年進入上升周期，可說是利率正常化的嘗試。未來除非美國又出現不似預期的經濟危機，否則美息難以大幅下調。換言之，明年下半年美息或許輕微向下，但暫時不應預期超低息重臨。樓市缺少了超低息環境的刺激，可預期就算在中、港抗疫放寬，經濟復常後，流入樓市的資金規模也不會如過去十年強勁。

中長綫樓價升幅難重視十年前升勢
近日市場預期在中國放寬抗疫措施、香港與內地恢復通關之後，如果美息有明顯的見頂訊號，可刺激樓市氣氛好轉。暫時來說，由於今年一、二手樓市成交疲弱，市場累積一定的購買力。如果利率見頂、經濟又因復常而反彈，預期樓市成交量可在農曆新年後回升至正常水平（以一手成交為例，回升至每月千多宗算是正常）。不排除成交價因市場累積較大跌幅，加上好消息刺激上回升，但長綫而言，樓市失去超低息的支持，判中長綫升幅會較過去十多年收窄。

按息之外，其他影響本地樓市中長期走勢的變數是基本供求。過去十年樓價大升，一個基本因素是公私營房屋大致上追不上需求；「上車」的難度高，也成為了「成功」的標誌。但現近幾年港府著力加大土地供應，加上人口外移，過去供不應求的情況料漸有改善。

總括而言，市場開始出現利好消息，加上累積的購買力，成交量可望在明年首季回升，甚至輕微帶動樓價回升。但近大半年的約15%的跌幅，似乎較難在明年收回失地。在極低息情景不在的前提下，亦不宜預期未來十年樓價可重現之前十年的強勁升勢。

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