金融援手不會伸向所有內房 退出清零始能重振銷售

個人增值 08:00 2022/12/07

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評級機構標普表示,政策驅動下銀行業對房地產業的支援,不會完全扭轉中國房價的跌勢。該行預計明年全國商品房平均售價最大跌幅可高達到8%。

標普全球評級信用分析師胡暘瑞表示,銀行業房地產貸款的抵押緩衝總體較好,但該行的敏感度測試顯示,銀行暴露於區域性風險,如果房價大幅調整,甚至是抵押物估值方法發生變化,那麼銀行業的問題貸款就會增多。標普估計,全國房地產開發貸款的貸款價值比(LTV)平均為50%。這意味著這些貸款有足夠空間消化我們預測的今年6%左右、明年最大8%的房價跌幅。但低線城市的房產估值可能會出現更大幅度下降,從而削弱抵押房產給銀行貸款構成的安全保障。此外,一些區域性銀行的貸款發放更加激進,貸款價值比高於平均水準。

實力愈強愈受照顧

標普認為,在國有大行發揮帶頭作用、投放逾1.8萬億元新增信貸的過程中,金融機構仍將保留一定的選擇性。對開發商而言,這意味著實力愈強愈受照顧,強者恒強,適者生存。

標普全球評級信用分析師廖美珊表示,實力最強的開發商更容易獲得新的銀行授信,因此信用分化將進一步加深。最近的政策有利於等待交房的預售房業主。房地產紓困基金和其他相關的專項資金並不是為了救助陷入困難的開發商。此外,新一批融資的受償權將優先於現有有抵押債務的債權人。

對銀行而言,高風險房地產業敞口的增加不會立即體現於報表業績,因為在貸款寬限政策之下,銀行是否將逾期貸款劃歸不良有了更大的餘地。推遲不良貸款的確認與撥備的計提,可在短期內美化銀行的利潤和資產品質指標。但標普認為,如果寬限政策未能幫助開發商復元,較大比例的展期貸款終將變為不良。

退出清零政策有助重振商品房銷售

此外,中國的銀行總體上不傾向於像國際同行一樣甩賣抵押物。出售抵押物有利於率先出動的銀行,但有可能引起資產價格的螺旋下跌。在這種集體求穩的心態之下,目前階段銀行業硬著陸的風險不大。但隨著紓困基金和其他相關專項資金進入,專案槓桿將會上升,抵押物形成的安全保障將會削弱。部分銀行對區域風險的敏感性,也有可能侵蝕銀行業的整體健康。在更小概率情景下,如果政策出現失誤,則有可能導致房地產風險演變為系統性風險。

「歸根結底,中國的房地產生態系統需要獲得終端客戶的支援。」胡暘瑞表示。最近的政策支持尚未帶來購房者信心的反彈,但該行認為,如果清零政策的退出進一步明朗化,則會給商品房銷售的重振帶來更強的動力。

 

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