【按揭貸款】按揭還款年期愈來愈長？業主宜有更妥善理財規劃

大概20年前，香港一般住宅按揭的「標準」還款年期是20年；之後因樓價上升及壓測要求，按揭年期愈來愈長。隨按息持續上升，平均按揭年期似乎沒有多少縮短的空間。

還款期愈來愈長現象   曾出現40年按揭
十年前左右，一般銀行提供按揭年期上限為30年；但市場對更長年期的按揭有一定需求，有大型銀行便推出還款期40年的按揭。但計劃推出不久金管局即叫停，更正式發出按揭年期最長不可逾30年的指引，此後本地銀行按揭的還款年期上限便正式固定在30年。雖然當年的「40年」按揭一定程度上是回應市場對長年期按揭的需求；但整體而言，十年前的新批按揭、既有按揭的尚餘年期以今日的標準來說，其實不算長。

根據金管局資料，2011年9月，新批按揭平均還款期為285個月(23年9個月)，今年9月數字升至329個月(27年5個月)。而根據人口普查資料，2011年，居於自置私樓又有樓按借款的家庭，尚餘按年還款年期中位數為12年；而去年的數字上升至20年。反映十年下來，不論是新批樓按或舊有樓按，整體上的還款期愈來愈長。

還款期愈來愈長，主要的原因是樓價在過去十年整體上是大漲小回，就算今年樓市調整，樓價比起2011年仍有大約6、7成的升幅；同期私樓家庭月入中位數只上升約3成。樓價升幅高於家庭收入；在按息過去十年大部份時間都較穩定的情況下，按揭申請人唯有拖長還款，以符合按揭壓力測試的要求。

放寬壓測刺激欠奉
由於今年香港進入加息期，以H按利率計，按息已由年初的1.5厘，升至現時約3厘。雖然今年壓測要求放寬，暫時抵銷了拆息及最優惠利率上升對壓測的影響。對按揭申請人來說，實際上的要求由年中的按息在5.5厘，月供不逾月入6成；調整至現時按息約5.2厘，月供不逾月入6成。但預期12月及1月港元最優惠利率會隨美息再上升，放寬壓測基本上對市場刺激作用欠奉，整體而言新批按息上升，也會迫使還款期維持在較長的年期，由於總有少量樓按申請會主動選用短年期還款，也有部份因年齡、樓齡等因素，令申請人不可能申請足30年樓按，估計現時新批按揭的平均年期料會27至28年已見頂，短期內卻沒有多少下調空間。

要留意的是，當按息偏低，甚至低於通脹率時，出現實質負利率，對借款人有利：可以等待通脹蠶食債務。但現時本地按息高於通脹，較長的還款期對借款人來說便不再有利—對於為了通過壓測而選用較長按揭還款期的業主來說，在理財上宜有更妥善的規劃，例如增加儲蓄比率，增加提早還款的比例，以減低長期支付相對較高按息的影響。

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