【物業按揭】逾6成自置居所家庭沒按揭負擔 現契樓申請按揭注意事項

博客 13:44 2022/11/23

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香港大概有66%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,即他們手持的物業,已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值,在業主有需要時,也可申請樓按套現,取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭,也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現
一般人第一次申請按揭,大都是初次置業時進行,此種情況下,不管買的是一手樓或二手樓,樓契都不會在買方手上;而完成整個借款、買樓流程後,樓契都會由銀行管有;此時轉按的話,樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓,就會向銀行贖回樓契,物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查,香港有66.1%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,他們的物業,便都是現契樓。

現契樓的業主如果有資金需要,是可以把物業再按揭套現。如果不涉及按揭保險,按揭成數限制與非現契樓一樣,都是樓價1000萬以下最高6成,1000萬元以上最高5成;當然,借款人需要通過壓力測試。

但要留意,由於現契樓按揭必然涉及套現,在現行的按保條件下,只有樓價600萬元以下物業,才可申請按保套現,樓按成數上限為8成。估值600萬元以上的物業,便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭
如果借款人沒有收入,可以考慮以資產審批的方式申請按揭,如果有其他資產支持,整體資產淨值高於樓按貸款額,現契樓最高的按揭成數是樓價4成。不過,如果申請人沒有其他資產,只有一層現契樓,並以資產審批方式申請按揭,一般銀行只會借出樓價25%的樓按。

要留意,如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業,在為現契樓申請樓按套現時,按揭成數上限會較上文提及的下調一成。而壓力測試的標準亦會更為嚴格。

另外要留意,物業成為現契樓,往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀,都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下,如果物業的樓齡高於45年,又或借款人年紀大於45歲,便無法做足30年按揭。

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撰文 : 葉敬誠 宏亞按揭證券有限公司助理副總裁

欄名 : 宏觀論按

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