【香港樓市】港版次按危機一觸即發? 分析情況出現的可能性

博客 11:52 2022/11/09

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有報章以頭版報導,香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭,並預言樓價調整、利率上升,可能足以引發一場危機。

報導提及,單計2020至今入伙的新盤,大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭,此類樓按,多數在還款之初有「低息優惠」,利率一般為P減,優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整,此類樓按的借款人難以轉按,優惠期後利率「正常化」至P加,而P也在上升。還款增加,可能令他們還款出現困難,如大批斷供出現,便可能影響市場。

銀行一按+財務公司二按
需做壓測  難定義為「次按」

首先需要強調的是,新盤涉及財務公司的按揭,不一定可定義為次按(Subprime Mortgage)。次按是指,信用狀況較差之借款人的物業貸款;2008年之前,美國金融機構提供此類貸款,大量根本無力負擔供款人士入市,而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售,最終連鎖效應引發金融海嘯。

新盤涉及非銀行貸款機構的按揭有兩種。一種是銀行一按,加指定財務公司提供的二按。買家申請此類一按+二按的組合,整個組合要通過壓力測試;而且計算「當前按息」時,要以優惠期後的利率為準。簡單來說,即使當中二按涉及「優惠期」,理論上借款人也有足夠的還款能力,此類安排難以分類為「次按」。

比較大問題的是非銀行提供的一按;由於不需跟隨金管壓測的要求,此類一按安排批核一般較為寬鬆。如果取用貸款、樓按尚在「優惠期」(例如P-2%)時的供款佔入息比率為50%,在優惠期後,隨按息上升(侈如至P+1%),而P本身也上升,供款比例可以急升月入逾70%。

非銀行提供一按不需壓測  問題較大
以一宗500萬元樓按,還款期15年,首2年利率P-2厘,之後P+1厘的典型例子計。在2年前細P為5厘時,月還款為23,710元。如果其時的供款與入息比率為50%,即借款人月入47,421元。2年後的今天,細P升至5.375厘,優惠期完結,按息升至6.375厘;計算已償還部份本金,每月還款大概會升至32,530元,佔月入升至69%。還款壓力可說大增。

市場上新盤涉及財務公司的按揭,「二按」與「整筆一按」的比例大概五五開,實際上較高風險的「單純財務公司一按」,大概只有1,200宗。而過去2年入伙,買家又曾借取非銀行一按的,可能有部份已經較早前成功轉按,而未轉按的,借款人的初始供款比率也未必如上文例子的高。綜合而言,我們認同此類產品可能會影響少數業主的財務情況;但應該不會為樓市帶來太嚴重的負面影響。

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撰文 : 葉敬誠 宏亞按揭證券有限公司助理副總裁

欄名 : 宏觀論按

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