標普幫地產股做壓測 呢兩隻收租股最穩陣 無降級危險

個人增值 15:16 2022/10/31

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近月樓價下跌,拖累多隻本地地產股、收租股急挫,它們許多都是股民至愛的藍籌股,雖說適合長揸,但若樓價一直尋底,繼續持有它們會否有風險?評級機構標普就幫一眾地產股的財務狀況做壓力測試,假設樓價跌幅驚人,有兩隻收租股仍然相當穩健。

標普指出,香港樓價下跌主要因加息,尤其是今年拆息的升幅急,滙豐仍開始加最優惠利率,本輪加息香港的按揭利率升幅將比前兩次加息周期(2005-07年及2017-19年)更快更大。

住宅物業下跌不是結構性

不過標普認為,香港住宅物業市場的下跌是周期性的,不是結構性的,大眾房屋市場的需求仍相當強,今年推出的新盤仍有相當一部分被買家所承接。另一方面,私人房屋供應在短期內亦不見得會有重大增長。

寫字樓方面,標普認為「去中心化」仍會繼續影響寫字樓市場,這是過去1年中環與其他地區租金差距收窄的原因,中環以外地區的優質寫字樓變得更吸引。標普相信未來1年寫字樓市場仍會承受壓力,主要原因昰經濟下行及新供應增加,空置率難有明顯改善。該行相信置地、長實 (01113) 等在中環的寫字樓物業,會在明年繼續出現續租租金下跌。

對於零售市場,標普相信直至完全開關前,這個市場都不會有良好增長,2023年會在非奢侈品的本地消費之下維持穩定。必需品零售業於未來12個月的租金壓力有限,這體現在領展 (00823) 上個財年香港市場續租租金收入仍上升4.8%之上。

長實與太古最穩陣

該行為不同的地產股做壓力測試,假設至2024年底,住宅樓價累計再跌25%、寫字樓續租租金跌20%,多間標普有評級的地產股都面臨評級下調的風險,唯獨有兩間最為穩陣。

標普指,長實的債務對EBITDA比率現為2.8倍、利息覆蓋率現為17.7倍,即使在上述壓力測試的情景下,債務對EBITDA比率也不會升至3.5倍以上,利息覆蓋率也不會跌至10倍以下,因此不會有降級風險。

標普又指,太古股份 (00019) 目前的債務對EBITDA比率為3.3倍,利息覆蓋率為7.6倍,即使在上述壓力測試的情景下,債務對EBITDA比率也不會升至4.5倍以上,利息覆蓋率也不會跌至4倍以下,因此不會有降級風險。

 

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