【香港樓市】今年樓市成交淡靜 轉按宗數為何逆市上升?

博客 15:04 2022/10/26

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今年樓市受種種因素影響,成交較為淡靜,成交量按年下跌38%;但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下,跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按?

今年1至8月,一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗;較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗,較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到,今年住宅註冊成文量,遠低於同期的按揭取用宗數。

原因1:時差因素
成交註冊與按揭取用的差距,部份原因是「時差」;一手單位如以樓花推出,按買賣合約登記,會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款,便會待物業成為現樓,才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流,因此去年或前年售出,今年入伙的單位,不少成交會在過去登記,但今年才取用按揭。

原因2:轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣,不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中,大約有2成為轉按申請,此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例,1至8月全部新批按揭為6.45萬宗,較去年減少21%,但當中轉按的申請,為1.86萬宗,較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下,轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因,包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌,部份銀行為維持按揭業務規模,開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶,個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說,在按息上升的當下,可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息,可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來,按息料會持續上升,估計轉按的申請仍然活躍。不過,雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極,但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢,個別屋苑的估價也有所調整;轉按申請時,銀行會以最新估值計算按揭成數;如果市值有較明顯的調整,部份以較高成數取用原有按揭的客戶,新按金額可能不足以償還舊按,會增加部份業主的轉按難度。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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