【香港樓市】放寬壓測竟成「呼吸Plan」出路?

博客 11:11 2022/10/19

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早前金管局放寬壓力測試的計算標準,令同等收入的按揭申請人可借取更多的樓按金額,被市場解讀為托市或減辣,但一般估計措施對刺激樓市買賣氣氛作用有限。反而某一類已經置業的人士,料可受惠於措施,令轉按減債變得較為容易。

放寬壓測對樓市未必有太大作用,原因之一,是受外圍利淡消息影響,市場觀望。加上按揭利率上升,抵銷了放寬壓測的效果。不過,一些已入市的業主,估計仍可受惠於措施,令每期按息支出減少。

發展商按揭入市的買家  多數計劃2-3年後轉按

說的是近幾年以發展商按揭入市的買家。此類按揭普遍特色是按揭成數較高、審批較為寬鬆、還款初期利率較低,但優惠期後利率達P至P+。一般以此類按揭入市的買家,原初的計劃可能是「盡享兩、三年貼近銀行按揭的低息優惠,優惠期滿便賣樓獲利或轉按至銀行」。但近一年樓價下調,過去2、3年購置新盤的買家,以現價放盤大概要微蝕離場;如果購入物業未滿3年轉讓,不論賺蝕,更要支付額外印花稅。

轉按的話,由於發展商按揭的特色是審批較銀行寬鬆,2、3年前以發展商按揭入市,不代表向銀行申請轉按也會順利獲批:發展商指定財務公司可能會接受借款人在優惠期還款佔入息比率5、6成仍批出按揭;但在壓力測試要求之下,此等樓按負擔根本難以獲銀行批出按揭。

壓測標準由假設現行利率+3厘調整至+2厘,令同等收入的樓按申請人,在同等年期、利率的條件下,可借取較高的樓按。以月入5萬元,當前利率2.75厘,還款期30年計;在舊壓測標準下,最多可借514萬元;新標準下,可借575萬元,上升11.8%。那些因為批核較寬鬆而借取發展商一按入市的買家,過去可能因為銀行樓按對入息需求較高而難以轉按,在壓測放寬之後,此方面的難度便大大減少。

樓價跌  或需籌措資金償還舊按

當然,現時要成功轉按慳息,要面對兩大門檻,其一是上文提及的供款與入息比率;。其二是物業的估值,發展商一按的樓按成數較銀行為高,如果物業估值明顯下跌,借款人就算過得了壓測一關,再申請按保轉按,可能也需要另外籌措資金償還舊按—而估值的變化,便要看個別新盤開售時的溢價、鄰近屋苑的新近成交,難以一概而論。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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