香港經濟內外交困 樓市「減辣」有必要

上月底，差估署公布8月份官方樓價指數按月跌2.26%，創3年半新低；今年首8月整體住宅樓價累計下挫6.5%，市場預期全年將會滑落逾一成，倘若成真，則意味今季起碼仍有3.5%的下跌空間，其對整體經濟及市場投資氣氛的影響便不可以輕視。近來，坊間呼籲政府削減樓市「辣招」的聲音愈來愈大，形勢上似乎也日益迫切，着實有其檢討的必要。

扭轉樓市跌勢不容易 全年料跌1成
綜觀當前客觀環境，無論是外部國際形勢，或是香港內部都存在許多不明朗因素，不利香港樓市。國際地緣政治的美中大國博弈愈演愈烈，全方位對撼碰撞；俄烏戰爭開打逾7個月，陷入糾纏膠着狀態；而歐洲的能源經濟危機削弱需求，直接影響香港對其出口，令香港上半年的外貿陷入倒退，加上本港第五波疫情打擊，失業或開工不足依然普遍，縱使防控措施已大為放寬，經濟逐步重拾活力，但與內地通關未能復常，缺乏北水支援，相信末季也難以追回失地，官方也預警全年經濟將陷入負增長。可以預見，未來香港內外環境仍將十分艱困，要扭轉樓市跌勢似乎不容易。

加息持續 香港今年須追加0.5厘
另方面，樓市向來對息口頗為敏感，美國年初為打擊通脹重啟加息，來得既急且猛，最近三次更連續大手加0.75厘，至今累計加達3厘，牽動了全球資金流竄，進入環球性的加息周期，香港亦難以獨善其身於上月跟隨加息，雖然只加0.125厘，初期對供樓負擔實質影響不大，但其所產生的心理打擊還是不可小覷，況且今輪加息周期可能持續至明年底，估計香港今年還須追加0.25厘至0.5厘，過往的超低息環境也將不復存在。看來，樓市跌勢已成，短期內若無重大利好消息，全年約一成跌幅似乎是免不了。

炒樓近絕跡 部分辣招已名存實亡
值得留意的是，據地產代理的統計，新盤與二手樓表現還是有差別的，可說是一手穩二手弱。反映二手主要屋苑成交的美聯樓價指數，截至10月2日止已連跌16周，創逾4年半新低，16周累計跌約6.58%，而且近期業主減價放盤比例增加，其編訂的信心指數顯示出連挫12周，創逾3年最弱，雖然或多或少與部分急於移民套現的業主有關，但也反映出二手市場積弱情況。不過，反觀一手新盤似乎仍可保持不俗銷情，買家認購往往大幅超額，但不可忽視的是以「筍價」為代價，訂價有時甚至貼近鄰近的二手樓價，搶奪了不少二手客源，而發展商帶頭採取「低價推盤」策略，求量不求價，形成螺旋式循環，將令整體樓市進一步受壓。

房地產業對香港經濟的重要性無容置疑，雖然當前樓市並無崩塌的癥狀，但為令樓市軟着陸，預防性的維穩措施似乎需要適時行動，例如檢討過往為壓抑過熱樓市的多項「辣招」，否則往後可能要倍加費勁才能產生同等效果。事實上，現市炒樓幾乎絕跡，部分辣招已是名存實亡，但若能檢討或撤銷部分辣招將可提振氣氛，例如下調買家印花（BSD）稅到率又或取消額外印花稅（SSD），藉以吸引環球專才及資金來港，而調整雙倍印花稅（DSD）也可為換樓市民提供方便之門，激活市場。或許，今月中的特首《施政報告》將是難得的契機，為維穩樓市及紓解房屋問題提供可行的政策。
 

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