【理財規劃】五旬退休夫婦揹1,250萬樓債 「有樓收租」並非好方法 安老按揭會是好選擇嗎?

博客 17:08 2022/10/05

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Amy是重檢個案,上次見面時,她的丈夫還有工作,但準備半年內退休,每月工作入息將由15萬元變成零,感覺憂慮,所以希望盡快建構一個可以應付生活所需的被動入息組合。當時Amy有四大疑問,分別是一、退休時的支出是否能夠降低?二、Amy認為投資股票風險過高,已將手上股票全部沽清,可否沒有股票收益都能應付生活費?三、Amy剛從海外回流香港,不明白為何很多人都想利用買樓收租作為退休入息方案。四、可否降低供養父母的支出?

【背景】

姓名:Amy
年齡:50歲、丈夫57歲
職業:家庭主婦,丈夫已退休
婚姻狀況:已婚,沒有孩子

【資產狀況】

2020年:
港元存款:480萬
債券:1,380萬元
香港及海外物業:3,900萬元
未償還按揭:1,250萬元
總值:4,510萬元


2022年
港元存款:1,300萬
退休金計劃:1,300萬元
債券:300萬元
香港及海外物業:2,600萬元
未償還按揭:1,120萬元
總值:4,380萬元

整體而言,Alvin當時給予的忠告是,雖然他們有充裕資產值,但有很大比例是在物業上,特別是香港和海外自住需要的物業,基本上不能製造收入。而且自住的話,還需要預備維修費用,而且他們打算將來在兩地生活,每年住的時間可能都只是半年,令資產使用率不理想。如果未來不打算再工作,兩人便要考慮怎樣解決過多沒有收益而需要維持成本的資產的問題。

兩年多過去了,丈夫亦已經退休,雖然沒有了工作收入,不過換來了優質生活,可以和家人有很多相處時間。鑑於夫婦二人擁有雙重國籍,他們本打算丈夫退休後會在香港和外地兩邊居住,故兩地均擁有物業,可惜疫情原因而兩年多都只住在香港。

財務上,總資產值由上次面談時的4,380萬元增加到4,510萬元,有3%增長,看似更好,事實並非如此,因為存款中有220萬元是代家人管理,並不屬於Amy夫婦,所以財富水平實際是4,290萬元,減少了90萬元,即2.1%。另一方面,家庭收入來源轉為債券利息及租金收入,平均每月約10萬元,剛夠應付每月日常支出。始終每月面對的支出不能減少,而收入卻沒有保證,這狀況令Amy比較擔心。

資產過度集中在物業上

資產組合中,兩年多前提到的過度集中在物業的問題不單沒有改善,反而更嚴重了,現時持有的物業,包括一個在香港價值1,300萬元的自住物業,一個在香港價值2,200萬元的收租物業,還有一個在海外價值400萬元的自住物業,物業總值佔資產總值的比例由33%增加至58%。

收租物業租金一年有48萬元,以市值2,200萬元計算,租金收益率是2.18厘,還未計差餉,管理費和交稅等固定支出,還有其他非固定支出,例如維修保養,所以實際收益率必然低於2厘。Amy都知道情況,不過她和丈夫是很久之前以低價買入這物業,所以以買入價計算租金收益率亦算不錯。

然而,我提醒Amy,這是一種不當想法。因為物業是以市值計算租金收益率,即是2,200萬元,並非買入價,所以不論是甚麼資產類別,2,200萬元的成本只可以換來2.18厘的收益率,肯定不是理想回報。除非她持有收租物業的目標是「蝕租賺價」,否則不應該以物業作為退休現金流的工具。

Amy3年前才回港定居,以往丈夫有收入,其他資產的收益只是錦上添花,但目前後者變成了重中之重。她認真研究及了解下,發現「有樓收租」並非一個好的理財方法,因有太多成本要支付,而且租金收入並不一定能夠穩賺,她還分享對物業未來價格走勢存在憂慮,尤其是樓齡超過20年的物業,她認為就算坐落在很好的地區都難有好前景。

所以Amy正考慮是否應該賣出物業,她又顧慮到,假如真的賣樓的話,增加的現金應如何處置,是否都應該尋找一些保證及有保本特性的產品?她的顧慮源於她和丈夫過去的投資經歷。

買人壽保險仍有優勢

Amy認為投資股票風險很高,兩年多前已減持所有股票,至今亦沒有投資,反而是增加了債券的投資額,由當時300萬元增加到1,380萬元,增幅是4.6倍。她持有7隻債券,都是優質級別,但過去1年亦無可避免地面對價格下跌,所以要賺取高於定存的收益便要面對風險,投資只是一種有關時間,收益及風險的交易,任何人都不要有不切實際的期望,相信有一種理財產品能夠同時做到低風險、高回報及高靈活性的特性。

未討論製造現金流策略前先要做好支出管理,所以先和她檢視保險安排。自丈夫退休後,Amy夫婦便失去了公司醫療保障,所以上次面談時已提醒他們要安排私人醫療保險。他們現時都有住院保險,針對癌症的危疾保險及意外保險,一年保費約3萬元。從保費推測,他們安排的應屬於平均以上的保障水平,由於住院保險保費會隨年齡而增加,所以建議他們要預早安排一個保費儲備,用作支付未來的醫療保險保費。

雖然他們各自購買了300萬元人壽保險,但都是以儲蓄為本的終身壽險產品,保障實際不多,而目前他們欠銀行1,250萬元貸款,雖然萬一其中一方不幸早逝的話,手上資產也足以應付,但亦可以利用仍可投保及健康身體狀況的優勢,而購買人壽保險,增加資金運用的靈活性及減少突如其來支付大額金錢的風險。至於現時二人擁有的人壽保險的現金價值,可以配置為未來退休生活的儲備。

賣出租物業獲穩定收益

收入方面,Amy目前比較擔心是沒有工作入息及物業佔總資產的比例過重,而且還要支付按揭還款,現時每月支出10萬元中有一半5萬元是用作供樓。我建議Amy理性地從數字分析。現時實質租金收益率少過2厘,假設她賣出出租物業,樓價2,200萬元,扣除按揭1,250萬元及一些交易成本後,應可獲得900多萬元現金。

雖然每月失去租金收入4萬元,但同時可以降低5萬元按揭還款,不用支付物業稅及出租物業的所有即時及未來費用。只要目前Amy持有的債券繼續派息,提供平均每月有6萬元收入,而不用供樓後每月恒常生活費只需要5萬元,即是現時的債券組合已可以應付生活需要有餘。唯一要放棄的是物業將來可能會大升的機會。

失去租金收入,但增加了900多萬元流動現金,只要能夠妥為運用,當然能進一步增加每月收入。Amy兩夫婦沒有興趣直接投資股票,所以談到如何運用900萬元時,她笑說除了年金及股票,基本上他們已買齊了最普遍的理財產品。

由於追求穩定收益是他們的首要目標,所以我會建議Amy將七成可投資資金配置在穩定收益工具上,例如年金及債券基金組合,另外的三成資金應用作購買長綫增值資產來對冲通脹。

不計算香港及海外的自住物業,其他可投資資金及資產共2,760萬元,現時有1,380萬元是債券,另外保存100萬元為應急錢,還有1,280萬元,按比例能夠再增加約480萬元在製造收益工具,800萬元在長綫增值組合。

如果收益組合能夠提供平均4厘年收益,每月已有6.2萬元收入,相信已可令Amy夫婦輕鬆地享受退休生活。Amy亦可以考慮將來將兩個自住物業套現或為香港物業申請安老按揭,現金流將會更充裕。所以Amy夫婦擁有足夠資金,只要管好支出,生活絕對是無憂。

【原文刊於第776期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生諮詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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