樓市下跌成負資產 會被call loan嗎？ 有辧法避免淪為負資產嗎？

「負資產」一詞是很多業主的噩夢，回望歷史，在1997年金融風暴至2003年沙士期間，樓市狀況不佳，加上個人面臨收入困難，很多業主淪為負資產人士，資不抵債。那麽「負資產」到底意味着什麽？我們又可以如何避免走上「負資產」之路？

什麽是「負資產」？
負資產是指業主現時持有的物業市值，低於之前購買該物業的貸款額，造成資不抵債的情況。假如，某買家以港元600萬買入單位，使用8成按揭，即向銀行貸款港元480萬，還款一段時間後，仍欠銀行港元400萬，其後樓價大跌，物業市值跌至只有390萬，即使出售單位，仍不足以償還銀行貸款，那這時候買家就成為負資產人士。

負資產會被call loan嗎？
當物業成為負資產之後，提供按揭貸款的銀行可能會要求借款人提早還款，這就是常說的「call loan」。根據簽訂的借貸合約，銀行有權根據市場情況的變化對承按物業進行重新估值，如果估值後樓價低於當初批核的按揭額，或樓價低於負債額，銀行可能會要求業主補回借款差價。

如果非常不幸，業主被call loan之後，無力償還被call loan的金額，銀行會收回該物業，並且將其放售，這種物業就是「銀主盤」。如果出售物業的價格仍然不能覆蓋銀行的債務和有關費用，業主仍然會被追討差價。

不過一般情況下，銀行不會單純因為樓價下跌成為負資產就馬上採取call loan行動。如果業主一直準時還款，銀行就可以照常賺取利息，若進行call loan則反而令銀行多一筆壞賬。

香港有幾多負資產個案？

負資產個案和涉及的金額都有下降，截至2022年第2季度，負資產個案降至55宗，按揭涉及金額降至3億元。但近月樓價下跌，有關個案在第三季可能回升。

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會被call loan的情況
那麽什麽情況下，銀行會call loan？

1.向財務公司借二按
如果業主在未還清銀行貸款的情況下，再用該物業做抵押，向財務公司借款，這就是「二按」。這情況下，銀行會首先要求在限定時間内將「二按」的貸款還清，若借款人逾時，則銀行會call loan。

2.出租高成數按揭的物業
按照要求，高成數按揭的物業只能自住，不能出租，會有專員定期抽查，若業主無法提供自住證明，則銀行會call loan。

3.不按時還款
如果業主經常推遲還款，或是拖欠還款，銀行會懷疑借款人出現財務問題，一般而言，拖欠供款超過60天，銀行就會將業主列入觀察名單，若拖欠超過6個月，則會call loan。

如何避免成為負資產？

我們難以左右樓價的升跌，但仍有辦法讓自己減少槓桿，以免較容易成為負產資。

1.避免高成數按揭
現時很多新樓盤會提供高達樓價9成的按揭，部分還無需入息證明，這類計劃低息期只有兩三年，之後大部分就要支付P+1等高息。這些高成數按揭不但令物業在大跌時易變成負資產，昂高的利息也會令借款人陷入財政困難中。

2.養成定期還款的習慣
如上文所述，當業主按時還款，銀行就不會無故call loan，也能避免在經濟下滑時，成為銀行收取差價的把柄。

3.儲備一定的後備金
市場狀況變化莫測，樓價會隨時下跌，工作也會隨時丟失，為了避免因失業而失去固定收入，造成無法償還貸款的困境，平時需要有一筆後備資金，以應不時之需。

責任編輯：梁政琪

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