樓市下跌成負資產 會被call loan嗎? 有辧法避免淪為負資產嗎?

個人增值 09:00 2022/09/28

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「負資產」一詞是很多業主的噩夢,回望歷史,在1997年金融風暴至2003年沙士期間,樓市狀況不佳,加上個人面臨收入困難,很多業主淪為負資產人士,資不抵債。那麽「負資產」到底意味着什麽?我們又可以如何避免走上「負資產」之路?

什麽是「負資產」?
負資產是指業主現時持有的物業市值,低於之前購買該物業的貸款額,造成資不抵債的情況。假如,某買家以港元600萬買入單位,使用8成按揭,即向銀行貸款港元480萬,還款一段時間後,仍欠銀行港元400萬,其後樓價大跌,物業市值跌至只有390萬,即使出售單位,仍不足以償還銀行貸款,那這時候買家就成為負資產人士。

負資產會被call loan嗎?
當物業成為負資產之後,提供按揭貸款的銀行可能會要求借款人提早還款,這就是常說的「call loan」。根據簽訂的借貸合約,銀行有權根據市場情況的變化對承按物業進行重新估值,如果估值後樓價低於當初批核的按揭額,或樓價低於負債額,銀行可能會要求業主補回借款差價。

如果非常不幸,業主被call loan之後,無力償還被call loan的金額,銀行會收回該物業,並且將其放售,這種物業就是「銀主盤」。如果出售物業的價格仍然不能覆蓋銀行的債務和有關費用,業主仍然會被追討差價。

不過一般情況下,銀行不會單純因為樓價下跌成為負資產就馬上採取call loan行動。如果業主一直準時還款,銀行就可以照常賺取利息,若進行call loan則反而令銀行多一筆壞賬。

香港有幾多負資產個案?

負資產個案和涉及的金額都有下降,截至2022年第2季度,負資產個案降至55宗,按揭涉及金額降至3億元。但近月樓價下跌,有關個案在第三季可能回升。

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會被call loan的情況
那麽什麽情況下,銀行會call loan?

1.向財務公司借二按
如果業主在未還清銀行貸款的情況下,再用該物業做抵押,向財務公司借款,這就是「二按」。這情況下,銀行會首先要求在限定時間内將「二按」的貸款還清,若借款人逾時,則銀行會call loan。

2.出租高成數按揭的物業
按照要求,高成數按揭的物業只能自住,不能出租,會有專員定期抽查,若業主無法提供自住證明,則銀行會call loan。

3.不按時還款
如果業主經常推遲還款,或是拖欠還款,銀行會懷疑借款人出現財務問題,一般而言,拖欠供款超過60天,銀行就會將業主列入觀察名單,若拖欠超過6個月,則會call loan。

如何避免成為負資產?

我們難以左右樓價的升跌,但仍有辦法讓自己減少槓桿,以免較容易成為負產資。

1.避免高成數按揭
現時很多新樓盤會提供高達樓價9成的按揭,部分還無需入息證明,這類計劃低息期只有兩三年,之後大部分就要支付P+1等高息。這些高成數按揭不但令物業在大跌時易變成負資產,昂高的利息也會令借款人陷入財政困難中。

2.養成定期還款的習慣
如上文所述,當業主按時還款,銀行就不會無故call loan,也能避免在經濟下滑時,成為銀行收取差價的把柄。

3.儲備一定的後備金
市場狀況變化莫測,樓價會隨時下跌,工作也會隨時丟失,為了避免因失業而失去固定收入,造成無法償還貸款的困境,平時需要有一筆後備資金,以應不時之需。

 

 

責任編輯:梁政琪

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