【按揭貸款】按息上升 提早還款策略是否可行?

博客 12:41 2022/09/14

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在按息上調的預期下,除了調整還款期,另一個可考慮的應對加息方案,是提早還款。究竟甚麼人適合提早還款?在實行上又有甚麼地方需要留意?

在上世紀8、90年代,利率高企或向上之時,提早部份還款是不少家庭的應對方案;即借款人在原定的還款之外,進行額外的還款。未償還本金提前減少,全期需支付的按息自然下跌。上世紀80年代按息一度高達20厘,提早還款20萬元,一年便少付4萬元利息,慳息效果可觀。理論上,只要樓按已過罰息期,借款人便可實行部份還款。一般銀行處理樓按部份還款,會要求償還的額度是5萬或10萬的倍數,個別銀行可能會收取數百元的手續費。在部份還款之後,未償還本金減少,借款人要決定餘下貸款的償還方式:維持原有還款期數的話,每期還款額度會減少。維持原有每期還款額度的話,整個還款期會縮短。

不過,過去行之有效的「部份還款節省利息支出」策略,在現時未必有太多人會實行,原因包括:

  1. 現時說「加息」,大家預期一年後的按息大概都是3、4厘,提早還款慳息的效果不及幾十年前明顯,借款人未必有太大的誘因提早還款;
  2. 近年新批樓按大多有「按息存款掛勾」的安排,借款人有閒置資金,放在戶口本身已可抵銷按息支出;
  3. 現時經濟前景較不明朗、但投資選擇較多,手上有閒資的家庭,可能傾向於持有現金,或進行其他投資,而非直接減債。

此外,由於提早還款此一選項的先設條件是已過罰息期,在此情況下,借款人的另一個選擇是轉按,在轉按時下調借款額、維持原有還款期,手上閒資用於償還新、舊按的差額。好處是轉按可額外獲得現金回贈,進一步抵銷按息支出;但要留意,近日多家銀行上調新批H按的鎖息上限,轉按的話,借款人可取得的新按利率,可能略高於原有按揭。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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