【美國加息】美國本月議息港息勢上揚 按揭借款人應調節還款期嗎?

博客 13:30 2022/09/07

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本月美國議息,市場主流意見估計聯邦基金利率將上升0.75厘。如無意外,香港拆息、最優惠利率都會上揚。雖然港息預期加幅仍會落後於美息,但也正式宣告香港進入加息周期。在此環境下,按揭借款人可以有什麼部署?例如,應該調節還款期嗎?

香港主流的按揭包括P按、H按,都是浮息按揭,如還款期不變,利率上升,每期還款的金額會增加、而每期還款中的利息佔比、全期利息支出亦會上升。應對以上的加息後果,有兩個方向相反的調節還款期方案可以考慮,但各有相應的代價。

方向1:延長還款期
如果借款人在意的是每月還款金額,希望在利率上升後,仍維持較低的每月還款,理論上可以透過延長還款期達成。以未償還貸款500萬元,年期25年,原有按息2.5厘為例,每月還款是22,430元,如按息上升1厘,即至3.5厘,月還款會上升至25,031元。如果借款人希望在加息後壓低每月還款額,可考慮與銀行商討,延長還款期至30年,在尚餘本金不變的情況下,每月還款會降至22,452元。不過,此安排有其代價:在利率上升,而延長還款期的情況下,全期利息支出會比不延長還款期增加得更多。以500萬本金為例,年息3.5厘,25年還款期,總利息支出約251萬;延至30年,總利息約為308萬,增加約23%。

延長還款期涉及不少條件限制,例如樓齡或借款人年齡加上還款期的總數不可超出銀行的內部指引。按揭物業樓齡或借款人年齡較大,可能都會令計劃難以實行。此外,如果現存還款期已經貼近金管局指引的30年上限,便沒有多少延長的空間。

方向2:縮短還款期
與延長還款相反,如果借款人在意的是全期利息支出,在利率上升時,可考慮縮短還款期,但代價是每月還款增加。以上文500萬元本金,按息3.5厘為例,還款期由30年壓低至25年,總利息會由308萬元減至251萬元,但每月還款會由22,452元升至25,031元,升幅11%。

不同的借款人有不同的理財需要,究竟是否值得更改還款期來調整每月還款/全期利息支出,難以一概而論。要留意的是,更改現有的還款期,要重新計算壓力測試。如果借款人希望縮減還款期,由於每月還款上升,便需要更多的收入以支持以通過壓力測試。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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