【理財個案】茶餐廳老闆手持7個收租物業、800萬現金 疫下開分店可否擴大收入來源?

博客 11:44 2022/09/07

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過去兩年多的疫情,各行各業也受影響,其中飲食業所受的打擊尤其大。今次你財策劃師的主角,是48歲的茶餐廳東主Marvin。Marvin大學畢業後不久,便接手父親的茶餐廳,營運至今已20多年,以往沒有大問題。但近年行業面對許多不確定因素,如COVID,人手短缺,租金及食材加價壓力等,他想透過增加被動收入加強現金流及計劃將來退休。

【背景】

姓名:Marvin
年齡:48歲
職業:茶餐廳東主
婚姻狀況:已婚,太太46歲,有2名孩子,8歲及6歲

【每月家庭收支】

銀行存款:800萬
股票:15萬元
綠債及ibond:10萬元
MPF:120萬元
物業:3,140萬元
(未償還按揭:1,000萬元)
總值:3,085萬元

【每月家庭收支】

茶餐廳提取人工:10萬元
租金津貼:3萬元
租金淨收入:3萬元
總值:16萬元

【家庭及個人生活開支】
租樓:3.5萬元
學費:3萬元
保費:1.2萬元
MPF供款:8,000元
每月盈餘:2萬元
 

過去兩年疫情下,令Marvin的茶餐廳經營非常困難,最惡劣的時候甚至沒有收入,支出沒有減少,他有想過轉行,又好像沒有甚麼技能,不知應否繼續發展本業,還是早日轉行,又或是穩守一間店舖直至退休?幸好他能夠堅持至今,相信最惡劣情況已過去,茶餐廳可以維持有盈利。

但疫情亦令Marvin反思事業上的潛在風險,憂慮將來經濟好轉時租金及人工都要增加,而食材方面的價格又上漲,最終經營環境可能不能改善,甚至更差。所以他在考慮是否應該開多一間分店,增加收入來源。

可是開新店牽涉資金較多,隨時過百萬,但結果難料,令Marvin猶疑是否應該做。而且由於客戶主要來自茶餐廳附近,身處舊區兼面對人口老化,Marvin估計客源難以增加。另一方面,每次新租約開始業主都會加租,假如只繼續經營現有茶餐廳,擔心經營愈來愈困難,因此覺得左右為難。他又指,過去亦有嘗試透過安排「到會」業務,期望可以增加茶餐廳收入來源,但疫情之下令業務停頓,這幾年只可以依賴門市為唯一收入來源。

審視財政規劃開新店

目前Marvin持有的資產主要是物業,他於高峰期時曾持有超過10個不同的物業,現在他總共有7個收租單位,5個在香港,包括3個唐樓及一個工廈單位;而兩個海外物業分別在英國及澳洲,總值3,140萬元。以上7個單位每月租金收入共8萬元,租金收益率有3.1厘,但並未計算營運支出,包括維修保養,管理費及交稅等,所以收益率需要打折,實際回報率一定少於3厘,扣除供樓還款後實際只收到3萬元,這還是稅前收入。

就算肯投放百多萬元開新店,Marvin都有憂慮,原因是現時太太的時間主要是照顧孩子,新店不能由她獨立管理,所以Marvin需要有非常可靠的員工或是其他合作夥伴幫忙,這並非金錢問題,是人事及管理問題,比管理金錢更困難,亦並非可計算的問題,是預算未來持續要面對的挑戰,令Marvin感到煩惱。我能建議Marvin的,是財政上要決定需要多少投資金額,大前提是結果不理想也不能影響現有生活。

疫情消退收入獲保障

Marvin現擁有800萬元流動資金,他可以決定應投放多少在新店項目中。說到這裏,他提出一個疑問,便是萬一疫情持續,導致生意未能維持,這筆資金是否能夠投資在一些帶收益的理財計劃中而獲取足球生活費呢?例如目前環境下的高息定存或是派息穩定的股票等。我認同Marvin的想法,但是我提醒他,他的家庭規劃的其中一個問題便是缺乏清晰路綫圖,所以他有很多想法,但又未清楚如何抉擇,最後所有事情都是懸疑不決,他亦非常認同。

所以我決定從分析收入開始和Marvin商討,相比幾個月前COVID第五波最嚴峻的時候,現時每日確診宗數雖然仍然維持四位數,但市民的恐慌指數相對降低,Marvin亦觀察到類似現象,所以近月生意額沒有很大波動,他相信到今時今日疫情對現金流的影響將會逐步減少。

當現金流入得到保障,就算投資新店會導致資金被捆綁也可以減少擔心。至於投資新店的考慮各方面,一定是Marvin比我更清楚,所以我只是提醒他目前的人生階段應該有甚麼需要關注。一方面太太需要用大部分時間照顧家庭而未能協助他打理業務;另一方面,兩名孩子目前都只是6歲及8歲,家長一般都希望有較多時間和他們相處,到再過十年八載,就算父母想有更多相處時間,他們也未必願意。但開立新店必定會花相比現在管理老店多一倍或以上的時間及精神,更勞心勞力,所以我告訴Marvin他的業務擴展計劃是一種和家庭有關的取捨安排,需要考慮清楚。

手持大量現金需分配

討論過業務上的疑問後,我和Marvin開始商討家庭及個人理財規劃。為何Marvin持有大量現金呢?原來他10多年前開始投資物業,投資一直都很順利,而大部分現有財富都是透過去投資物業得到。但到2016年時,他感覺不少物業投資者都過分樂觀,認為是離場的適當時機,所以賣出一半物業,轉而投資股票及衍生工具,結果是噩夢開始。

過去一年Marvin經金融機構建議購入了股票掛鈎票據,本打算穩賺高息,適逢股市大跌,結果被迫接貨及低位沽出,輸了近200萬元,所以他不敢做進取投資,目前只保存現金,但未想清楚應如何配置。我說幸好他能夠及時止蝕,否則損失將會更大,他估計如不止蝕,損失可能由兩成變成七成。Marvin過去投資物業戰績輝煌,但對於物業未來的升值能力都存在懷疑態度。我建議他不適宜過度集中風險,就算對投資物業的興趣有多大,都應該限制物業投資的比例不多於可投資資產總值50%。當然長綫來說,Marvin亦應該購買自住物業,但這安排可以再從長計議,因需要考慮孩子在成長過程中的需要變化及稅務規劃,而且為了方便工作,他需要住在茶餐廳所處地區,這亦限制了他的選擇。假如他想再投資物業,應先考慮改變現時物業組合,而不是再增加物業佔總投資資產值的比例。

分注入市降低風險

Marvin手上的800萬元現金,第一部分先要撥開應急錢,由於經濟情況一般,加上生意周轉需要,建議持有150萬元現金為應急錢。發展生意方面亦應該預留資金,可以考慮撥出不多於100萬元用作生意發展。其餘資金應該分散投資在股票、基金及儲蓄型保單等工具,期望能夠為將來教育基金及退休基金需要而製造收益,怎樣分配比例要視乎期望回報率及風險要求。分注買入能有效降低投資股票及基金的入市風險,但儲蓄型保單則應該盡早支付保費,透過時間及複息效應創造更大價值。作為家庭經濟唯一支柱,保險保障必不可少。除了自己需要有足夠人壽保障,醫療保險及危疾保障以外,Marvin都要確保家人有適當及足夠的保障,這才能夠有效降低意料之外事情導致大額支出的風險。

【原文刊於第772期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生諮詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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