【按揭貸款】息率「先低後高」 發展商一按影響浮現 每月供款隨時驟增5成!

博客 14:49 2022/08/31

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近十年八年,不少發展商都自行安排非銀行一按予旗下新盤買家。此類安排的共通點是批核往往較為寬鬆、按揭成數較高、利率先低後高。在樓市上行時,此類安排隱藏的風險往往被忽略;但近幾年樓價橫行,此類產品對借款人的潛在影響亦開始浮現。

發展商推出此類按揭,為新盤提供低首期的入市安排,由於發展商的利息成本一般較高,不可能向借款人全期貼近銀行按息的利率,折衷結果便是利率先低(貼近銀行P Plan)後高(P至P+)的安排,而且往往不設壓測、審批較為寬鬆。此類安排對買家隱藏的風險是一旦利率優惠期完結,供款會驟然增加。如果市場利率正好在低息優惠期完結時上升,每月還款上升的幅度會更大。

低息期完結適逢利率上升  供款會驟增

以一個借款額800萬元,年期25年,首2年利率P(5厘),之後P+1%的按揭為例。首2年每月還款是35,889元;如P不變,2年優惠期後,月供會升至50,347元;升幅40%。如果正好碰上加息期,P由5厘升至5.5厘,月供會增至52,622元,較初初開始時增加47%。如取得貸款時借款人不需壓測,月供佔月入比重可能較高,當供款進一步上升,還款佔月入比重會越來越大。

以上風險過去在升市時往往被忽視:供款增加、負擔吃力的話,賣樓離場就好,小業主還可賺取樓價升幅。但像近幾年樓價微跌,小業主賣樓便可能出現損失。極端情況或會因當初借款成數較高、新盤又有溢價,現時放盤可能出現資不抵債。

以轉按應對有局限  宜早作準備
借入此類按揭的業主,如不打算賣樓,另一個應對方案是轉按—如果成功轉按至較低息的按揭計劃,便不要承受長期高息。但如果物業的樓價超出按保的適用範圍,借款人在市場上也沒有太多的轉按選擇。

對透過此類按揭入市的買家來說,如要避免長期承受高息,宜在樓按尚在相對低息的環境增加儲蓄比例,待優惠期後,可以選擇部份還款,一來降低往後每月供款數額,二來未償還本金下跌,轉按的難度也會降低。

雖然發展商按揭在優惠期完結後,對借款人的潛在影響陸續浮現。但整體來說,此類產品對大市的影響未必太大:大致上近年一手盤選用發展商一按的比例大概在10%以下,一年平均在1,000宗左右,就算利率上升為此類買家的持貨成本增加,由於數量不大,對整體樓市未必有明顯影響。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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