【房託REITs】房託基金派息高回報穩定?留意賺息蝕價風險 4項投資時要注意的事(附11隻房託收益率比較)

個人增值 15:14 2022/08/26

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每提及房地產信託基金(REITs),相信大家對其印象都是「高派息率」。事實上,REITs的確是頗符合旨在收取穩定股息回報的投資者,皆因有要求房託需要每年最少90%的除稅後淨收入,以股息的形式定期分派予投資者。在港上市的房託現有11間,如果想買入房託基金投資的話有甚麼事項要留意?

■在港上市房託基金比較■
(按收益率低至高排序)

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留意會否有賺息蝕價的風險
若只是單看收益率的話,現時在港上市的11隻房託基金,順豐房託 (02191) 及招商局商業房託 (01503) 的收益率是最高,有逾10厘水平。而順豐房託的物業組合包括位於香港的順豐大廈,以及3個位於內地的產業園。雖然是收益率最高之選,但其今年來的股價跌11.8%,想買入收息的話,隨時有「賺息蝕價」的風險。

匯賢產業信託 (87001) 的收益率都有近9厘,而其物業組合包括5個內地物業,包括北京東方廣場、潘陽麗都索菲特酒店等。不過再留意其股價變動的話,會發現其今年至今的股價累跌37.1%,跌幅是所有房託股之中最大。

留意公司的現金流及負債情況
現金流是衡量房託基金是否值得投資的重要指標。現金流充足代表其有能力繼續穩定派息,同時亦代表有能力作收購投資,買入更多優質的物業收租,繼而進一步提升股東的利益。

另外,房託基金需要遵守《房地產投資信託基金守則》有關借款上限的規定,現時不得超過計劃資產總值的50%。若其負債比率接近此水平,意味其融資能力有限,或未能有充足的資金作擴張。

留意物業組合的種類及分布
房託所投資的房地產項目愈廣泛,涵蓋不同的地方及種類的話,亦愈能有分散風險的作用。就如近年香港受到疫情影響,遊客大大減少,令到本地的零售及旅遊業大受打擊,一些資產組合較集中在酒店及零售商場的房託基金更是首當其衝。以領展 (00823) 為例,其物業組合之中,除了有129項香港物業投資外,香港以外的物業都有22項,遍及內地、倫敦及悉尼等地方,除了商場、街市之外,更有停車場及辦公室等。而由於領展在港的物業定位,主要以民生商場及街市為主,所以其在疫情期間所受到的影響會較其他房託小。

留意房託的營運及未來計劃
除了有多元化的物業投資組合之外,由於物業會折舊,所以房託公司需要定期為旗下物業作資產優化工作,要維護及翻新物業才能維持該物業的吸引力,引來租客承租及人流到訪。

責任編輯:鄭樂怡

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欄名 : 理財學堂

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