【退休規劃】子女已移居外國　每月收租3.4萬怕坐食山崩　專家︰呢項產品比收租更好

打工仔勞碌工作數十年，都是希望為未來退休生活做足準備。今次「你財策劃師」的主角、74歲的Godwin，目前從事貨運行業，但並非全職工作，只是以顧問形式以獨立項目計算賺取收入，但因為工作具專業性及累積了很好的人脈，所以收入相對都穩定而且不錯。由於太太剛剛退休，所以他都想有多些時間相處，正認真考慮退下來，但擔心只靠租金收入不足以應付生活需要，長綫坐食山崩。

另一方面，目前經濟情況不理想，不知道應怎樣部署未來財富組合，因此他相約和我商討。Godwin提出他和太太需要的恒常生活費是每月3萬元，孩子已長大及有自己的家庭，不用他照顧，而他們亦不需要孩子在財政上照顧自己。Godwin提到，他會將資產分為4級，第一級是低風險的外幣及存款，第二級是收息股票及基金，第三級是將每月收入10%投資在非常進取的股票，他並非時常留意股票走勢，反而用金額控制風險，期望屬於第三級的股票能夠長綫獲得理想回報，至於第四級便是物業，利用租金製造穩定生活入息。

【背景】

姓名：Godwin
年齡：74歲
職業：貨運（半退休狀態）
婚姻狀況：已婚，太太65歲，兩名孩子已獨立並在外國生活

【現有資產】

銀行存款：30萬元
股票及基金：30萬元
強積金：40萬元
自住物業：1,000萬元
出租舖位：1,800萬元
合共：2,900萬元

【每月收支】

收入

收入：3.5萬元
租金收入：3.6萬元

支出

生活費：3萬元
強積金供款：3,000元
保險：4,000元
合共：3.4萬元

租金收益率低成憂慮

和Godwin傾談時，注意到他思路非常清晰，亦有計劃，只是被一些固有思維限制了思想，影響他作出更配合需要的安排。我初步了解過他擁有的資產及想法後，我的構思是怎樣能夠充分運用他的財政資源來達到他期望的退休生活。假如他和太太都完全退休，即時的生活都應該不成問題，原因是目前租金入息都有3.6萬元，所以應付生活上的要求問題不大。而且Godwin家庭還有其他資產，包括派息股票，基金及強積金，總數約100萬元。

不過，Godwin銀行戶口存款不多，因近期將儲蓄用作支付按揭欠款，而舖位也剛剛完成供款。以他的財政狀況，要滿足每月3萬元生活費並不困難，牽涉最少變動的方案是運用目前已擁有的一切，繼續靠舖位收租已經可以，即是以目前組合不用改變已經可以製造期望入息，他不應有任何煩惱。我亦相信Godwin會想到，所以我估計Godwin一定有些疑問未能處理或想多聽意見，才會要求和我商討，因此我未有任何建議給他之前，便先問其想法。

原來Godwin發現他從資產總值計算有近3,000萬元，生活不應有任何問題，但目前舖位租金收益率並不理想，可惜又有多個因素令他不想賣出物業，Godwin解釋，原因包括：

• 他的舖位是很久之前以大約600萬元買入，價錢相對便宜
• 目前的租客是他第一個租客，一直沒有變過，而且過往不論經濟狀況如何，他都會準時交租，因相處好而大家都已是朋友關係，所以他亦不想大幅加租，更不想轉變
• Godwin亦有考慮過以今天市值計算，租金收益率只有2.4厘，所以亦有想過是否要沽出，但目前市況不好，不容易以理想價值套現，而且Godwin期望通關後舖位價格有機會大升

綜合以上幾點，Godwin認為一動不如一靜，沒有很大動機改變持有物業的安排，只想如何善用其他資金及資產，令退休後收入可以提升。

Godwin和太太都有私人醫療保險，只要他們能夠繼續維持保障，潛在醫藥費的支出相對較有預算，還有儲備100萬元應付不時之需，的確，立即退休的話他們生活亦沒有問題。理財規劃是沒有標準答案的，是否最好的安排因人而異，目前Godwin以不變應萬變的做法當然可以達到期望目標，但不代表沒有更好的方案，所以我和他探討的重點，是怎樣的資產配置安排能夠優化他的退休入息組合。

我跟Godwin解釋，他的想法亦是慣常地出現在其他人身上，但利用多年前的樓價及今日的租金計算出租金收益率是7.2厘，驟眼看非常吸引，但其實是自欺欺人。不論擁有甚麼資產，今天的市值是1,800萬元，計算收益率便是2.4厘！還未計算各類支出，包括維修，空置成本，差餉及稅務支出等。

他問我對舖位未來的投資價值的看法，我並非投資物業專家，所以只分享了個人的想法。我相信當將來經濟改善後，物業價格一定有機會上升，但是否能夠重複像以往由沙士後到2018年的15年瘋狂升市，相信機會不大。而且，疫情後商舖經營模式亦可能出現了基本上的改變，有很多消費品已經可以透過網上商店購買到，不一定要到實體店舖。雖然網店購物有機會需要支付較高運輸費用，及商品或服務的質素可能參差不齊，但網上商店更加容易貨比三家，亦能夠把握一些推廣優惠而以較低價錢買到商品。

同時，商戶亦因為毋須支付昂貴舖租，而可能在商品或服務上直接減價回饋客戶，在此消彼長下，不少商品都已經變成網上購買便可以，包括一些食品及日用品；甚至有些商品可以先到實體店看過滿意，然後再到網上購買。在這環境下一些大型零售店舖的存在需要可能會降低，亦有機會影響到一些舖位的成交價或租金。超級市場也是一個例子，現時很多人都在網上超市購物，更可以直接安排送上門；另外有些店舖的作用實際只是陳列室，不需要有太多分店。

配置年金 入息不俗

所以除非Godwin對舖位未來的升值潛力具有無比信心，否則他便應該要考慮如何選擇能有更理想收益派發的工具。我向他建議考慮將年金配置在他財富組合中。我提到假如他不一定要持有舖位，只要用舖位市值的三分一價值，便能夠製造比現時更理想的收入，而且是保證金額。

我所說的是香港年金計劃，以他及太太的年齡購買，600萬元的保費可以換來每月41,300元的保證入息，直到百年歸老。Godwin聽過我的解釋後，已急不及待問我索取年金計劃的保證每月年金金額示例表。他說過去並沒有接觸過年金類產品，亦未有想過原來一些保險公司儲蓄類保險產品提供的收益能夠比目前舖位收租更理想。

扣除這600萬元年金保費後，就算賣出舖位都有成本，假設有約100萬元，他還有1,100萬元現金可以靈活運用，不論購買任何理財產品，都不會影響他的生活質素，當然這筆資金不應只存在銀行收取低息。另外Godwin擁有價值1,000萬元的自住物業，是聯名持有的，假如他們不需要留給子女，亦能夠申請安老按揭製造額外收入，進一步提升生活質素。

按安老按揭計算機的計算，不同年金年期下可以每月能夠獲得19,800元至36,000元的保證收入，我建議Godwin選擇10年年金期。單從政府年金及安老按揭安排，每月他已經有77,300元保證收入，從收入計算，已經是目前的兩倍，再加上1,100萬元的流動現金，及100萬元的其他資產，相信已經是非常理想的退休生活。

所以怎樣能夠安排好退休生活，不應該只按傳統智慧來行事，必需要同時考慮當前環境，才可以作出最適當的配置資產安排。最後我提醒Godwin，不同階段的目標是否能夠按計劃達成，必需要定期檢討，最好有專業理財顧問協助，做好資產配置提供入息以外，亦必需要有控制支出轉移個人風險的醫療保險。

【原文刊於第770期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】
林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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