【投資觀點】港銀或捱不到9月底已要加P 加息周期下入市須謹慎

博客 14:07 2022/08/15

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本港住宅樓市在第五波疫情及美國連環加息夾擊下,差估署最新的6月私樓售價指數連跌兩個月,上半年錄得3.4%的跌幅。而踏入下半年以來,除了新盤促銷保持一定熱度外,二手市場卻反覆受壓處於相對偏淡狀態,市場上雖仍不失樂觀看好全年樓價,或者在政府放寬入境限制下憧憬經濟復甦。可是,下半年樓市縱使追回上半年失地,但要力保全年約5%的市場預期升幅似乎有不少難度。

去年聯儲局錯判通脹走勢致樓價上升
的確,去年本港樓市雖同樣受疫情困擾,卻在政府放寬疫控及推出消費券刺激經濟下,樓價指數出現反彈並創歷史新高。不過,今年可否歷史重演逆勢反彈呢?從宏觀來看,市場環境氣氛改變了,尤為不同的是去年聯儲局信誓旦旦說美國通脹升溫是短暫現象,並為不動手加息而搬龍門,放縱容許偏離目標通脹。市場一片歌舞昇平,資產價格紛紛被推高,香港樓市也被聯儲局的「鴿論」影響跟隨上升。可是,聯儲局今年3月承認錯判通脹走勢,宣布逐步縮表收水,並打響了加息戰鼓。

加息削弱入市意欲及承接力
今年以來,聯儲局已加息4次共達2.25厘,一般估計餘下3次議息仍會上調約1.5厘,但最新公布的7月份通脹回落至8.5%,以及核心通脹5.9%與6月持平,由於兩數字均低於市場預期,估計聯儲局可能會放慢加息步伐,下次9月議息或衹上調0.5厘。無可否認,本港利率滯後美國,加息壓力愈來愈緊迫,銀行體系結餘降至千億元水平,一個月同業拆息已升越1.5%,突破了H按的封頂利率,倘若資金持續流走,相信在美港息差及銀行資金成本壓力下,可能捱不到九月下旬美議息前就須上調最優惠利率。雖然市場早有預期,加息初期對供樓亦不會增加太多負擔,但更多的是對心理壓力的影響,進而削弱入市意欲及承接力,短期形成反覆拉鋸,但偏淡走軟似乎已成趨勢。

從樓市氣氛看,一手新樓盤銷售仍然維持暢旺,尤其是近期新界多個新盤齊推,在互相促銷競爭下頗為熱鬧,不但入票認購熱烈,亦錄得大倍數超額,最終往往可以如數沽清,這或許與發展商訂價克制並提供諸多買樓優惠,成功營造出新樓抵買過鄰近二手舊樓的氣氛有關。影響所及,新盤搶了大部分潛在買家,消耗了市場不少購買力,並擠壓了二手市場,打擊業主持貨信心,加上移民業主急讓,願意以較大幅度減價沽售,這也說明了二手市場為何頻現相對「低價」的蝕讓成交,而一手新盤與二手市場浮現向下競價情況,須慎防有否形成「惡性螺旋」。值得一提的是,無論差估署或是地產代理的樓價指數,均以二手市場買賣作為統計基準,因而相關指數反映的只是二手市場近期做價有向下的趨勢,一手新樓市場面貌卻未有呈現出來。

私樓落成量按年增加34%
當然,影響樓市走勢除了息口、就業及經濟環境等因素外,市場供需亦是重大的衡量變數。據政府公布,未來3至4年本港潛在供應達9.8萬伙,與市場預期相若,相對上仍然維持在較高的水平,至於能否落實兌現則須視乎當局短期內繼續加快熟地供應。不過,上半年私樓落成量逾1.2萬伙,創18年同期新高,按年亦增加34%,其中新界區落成量近8600伙,佔整體達7成。看來,下半年發展商因應疫控放寬,相信會積極加速推盤,追回上半年的落後銷售,一、二手市場爭客情況或會加劇,樓市變數也會更加複雜。

目前面對來勢洶洶的加息周期,新樓盤銷情依然熱烈,入市買家若採用樓花按揭就須特別小心,因為日後收樓上會時銀行有機會因應市場利率上升而收緊按揭條件,不但影響買家的壓力測試能否過關,在市況不明朗或下行的情況下,銀行更可能降低估價,買家就算入息符合資格,亦有機會借不足按揭成數,變相令首期多了。總之,在加息周期下,入市須做足財務風險管理,不宜借盡亦要預留資金應對市場變化,這樣才能以策萬全。
 

以上只反映當時觀點,並非投資建議,如有更改恕不另行通知。

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理(Zeal Asset Management)CEO,超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國,亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則(PRI)簽約機構,是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。

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撰文 : 顏偉華 行健資產管理有限公司行政總裁

欄名 : 投資健聞

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