【美國加息】了解加息對壓測的影響

博客 18:41 2022/07/27

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美息會上調多少、香港的P息會不會上調,很快就揭盅。近期談起加息,較多人討論的是利率上升對借款人還款的影響;但更值得關注的,可能是加息連後的按揭壓力測試,會大幅提高入市門檻。

通過壓測月入下限或因按息上升增加

市場主流意見評估,即使香港最優惠利率開始上升,幅度也不會太高。按息上升至3厘多4厘,應該也不會對近年由銀行取用按揭的業主有太嚴重的影響。以500萬元貸款,30年還款期,以H按現行鎖息上限2.5厘計,月供19,756元。如拆息上升,推高P上升1厘,同等借款,同樣還款期,每月還款會上升至22,452元,升幅14%。如果借款人在按息為2.5厘時,收入剛好通過壓測,借取500萬元,月入應是47,316元,供款佔入息比率41.8%。當按息升至3.5厘時,如收入不變,供款佔入息比率會升至47.5%,負擔似乎不算太高。因為按息上升、每月還款增加而把物業放售的業主,相信更為罕有。

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但要留意,供款隨按息上升,對已經借取按揭的買家來說,是「是否捱得住還款增加」的問題。但對有意入市,未借取按揭的買家來說,卻是「可負擔按揭借款減低多少」的問題。以500萬元樓按為例,按息為2.5厘,還款期30年,通過壓測的月入下限是47,316元。如果按息上升至3.5厘,月入便要52,673元才可通過壓測,升幅11.3%。又或者,同樣月入47,316元,在按息為3.5厘的情況下,可借入上限下跌至4,491,541元,下跌了10.2%。

料不觸發大量放盤 但影響市場購買力

簡言之,利率稍為上升,應該不會觸發大量放盤增加;但在壓測的要求下,卻會影響市場購買力:同等收入的買家,可借用的樓按上限下跌。加上近兩年經濟增長欠缺動力,估計更多買家會以較保守、穩健的取態計算自己可負擔的樓債。短期內樓市或會有輕微下調壓力。

不過,加息以外也不是沒有好消息。市傳香港可能會大幅放寬外來人士的入境防疫要求(即所謂對外通關);外匯市場也估計美息明年可望止升回落,今個加息周期可能較為短暫。再加上我們之前提及的「中高收入家庭增長拋離私樓存量」【詳見:移民潮下樓價仍表現穩定? 從高收入家庭增長看剛需】,都是中長線有利樓市的重要因素。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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