【美國加息】按息4厘的沙盤推演 細P有機會升至6.7厘?

博客 14:11 2022/07/21

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下周美國議息,市場估計今次加息幅度可能達0.75至1厘;而年內餘下的議息會議,美息料會持續上升,幅度可達1厘。至年底美息可達3.7厘水平。如無意外本地最優惠利率會在年底前被推高。究竟對供樓人士有多大影響?

本季最優惠利率或將微升

現時美國聯邦基金利率為1.5至1.75厘,一般估計本月加息0.75厘至1厘,而至年底時,美息可達3.7厘水平。參考上一個加息周期,美息由1.75厘升至2厘時,香港的銀行上調最優惠利率0.125厘,之後美息再升0.25厘,香港P不變,細P與美息最小的差幅為2.875厘。本月美國議息後,美息將突破2厘,加上銀行體系結餘下跌,拆息料會被推高,市場估計本季最優惠利率將微升。

當然美息與港元最優惠利率的變化不是綫性關係,但大致上可以說,當兩者息差收窄至3厘左右,P便更易受美息上升帶動。假設今年年底美息升至3.7厘,細P最高可被推至6.7厘左右。以近期的新批H按鎖息約「細P-2.5厘」計,按息可升至4.2厘。

新批按息上升或令入息要求大升

以一筆貸款500萬元,還款期30年,按息H+1.3,鎖息細P-2.5厘的按揭為例,周一計息的話,每月還款18,682元;如拆息及P都被推高,細P真升至6.7厘,此筆貸款轉以鎖息供樓,按息便是4.2厘,每月供款會增至24,451元,上升31%。

由於有壓力測試的要求,用盡借貸能力的借款人在加息前取用500萬元按揭,入息要求下限是47,316元,月供佔月入39.5%。按息真的升至4.2厘而借款人入息不變,每月供款會增至51.7%;似乎仍在可負擔水平。

按息上升未必對近期通過壓測入市的買家有太大影響。但要留意,新批按息上升,會令借入同等樓債的入息要求大升。以上文提及的500萬元樓按為例,在現行按息下,通過壓測的月入需求為47,316元;當按息上升至4.2厘,月入需求會升至56,656元。加息的消息料會令準買家觀望的時間延長、加上入市要求在按息上調後更趨嚴格,下半年的樓市可能持續整固。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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