【按揭利率】解讀中小銀行H按調整鎖息

博客 11:55 2022/07/13

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陸續有中小型銀行上調新批H按鎖息上限;究竟為什麼是中小型行先出手?對供樓人士又有何影響?對大市有何啟示作用?

先說明最新的情況:香港流行的按揭計劃是以拆息(Hibor, 簡稱H)為本的H按,今年一般新批H按的利率,大致是一個月拆息+1.3厘,如果計息日是本周一,以當天一個月拆息0.73厘計,供款利率便是2.03厘。多數銀行會為H按設定以最優惠利率(Prime Rate,簡稱P)為準的「鎖息上限」。P由各家銀行自定,現時香港有4個P,分別是5厘,5.25厘,5.375厘及5.5厘,以前兩者為主流,各家銀行會根據自己的P,為H按定下P-的鎖息上限。而在今年6月之前,不管各家銀行的P為何,大部份銀行的H按鎖息,在計算P減後,實際上都在2.5厘。例如P為5厘的銀行,鎖息為P-2.5厘;P為5.25厘的銀行,鎖息為P-2.75厘。而今次是有銀行將新批H按的鎖息,由2.5厘,推高到2.75厘至2.85厘。

為什麼是中小行先行?

一般來說,大行吸納存款的規模較大,資金成本較低,中小型行的資金成本較高;當拆息持續上升時,中小行所受的影響亦較大。當拆息上升至高於1.2厘,令近年新取用的H按觸及本來的鎖息上限(2.5厘)時,較依賴同業拆借的銀行,便會承受較大的壓力。個別銀行可能因預期拆息將持續上升,而作出預防式的部署。他們的選項,理論上包括調整銀行的最優惠利率,但此會影響該行所有現時以P定價的產品。而暫時不動P,先調整H按的鎖息,便是較保守穩健的部署。

原有H按客戶受原合約規定   不受影響

暫時來說是沒有—不是幾家調整鎖息銀行的客戶自然不受影響;就算是幾家調整鎖息銀行的原有H按客戶,鎖息也是受原有合約規定,不會受新批按揭合約影響。假設是稍後由此幾家銀行取用H按的客戶,只要H按的「H+」部份未觸及鎖息,暫時仍會以較低的H+供樓,以周一的拆息+1.3厘計,按息是2.03,鎖息是2.5抑或2.75厘,供款仍是以2.03厘為準。

不過,如果本月美息上調,推高一個月港元拆息,下月鎖息機制便可能發生作用—近幾年取用H按的業主,可能會轉以鎖息供樓—屆時不同高低的鎖息,便會變得有現實意義。

由於港元與美元拆勾,港元與美元有息差,會推動套息活動,銀行體系結餘下跌,最終會推高整體港息。現時個別銀行上調鎖息上限的利率,雖然幅度有限,暫時亦未見其他銀行跟隨,但行動說明,在拆息持續上升後,個別銀行已需要調整按揭優惠,可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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