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【理財個案】近5旬獸醫擁5000萬資產、為子女升學年內移英 面對英國全球徵稅應如何處理收租物業?

15:34 2022/06/29

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這次個案的主角George是一名獸醫,今年便會移民到英國。他表示,選擇現時離開香港,是為了6年後正式入藉英國,子女剛好適齡入大學,可利用英國公民身份享受相對較低的大學學費。然而,移民前卻是有些金錢上憂慮不知如何處理。

【背景】

  • 姓名:George
  • 年齡:47歲,太太44歲
  • 職業:獸醫,太太是家庭主婦
  • 婚姻狀況:一家5口,3名子女年齡分別是10歲、8歲和5歲

【現有資產】

  • 現金:30萬元
  • 股票:200萬元
  • 強積金累算權益:130萬
  • 自住物業:3,000萬元
  • 收租物業:2,500萬元
  • 按揭:920萬元
  • 資產總值:4,940萬元

【每月收支】

收入

  • 工作收入:12.5萬元
  • 租金收入:4萬元

開支

  • 家庭及個人生活費:12萬

【每月儲蓄】

儲蓄:4.5萬元

George相信他的專業在英國不難找到合適工作,但預計收入將會大減。除此之外,因英國實行全球徵稅,George雖傾向保留香港物業收租,但扣稅後實際收入有機會大打折扣,擔心物業尚未斷供,將來租金或不能夠支付供樓按揭還款。

George過去理財方式,是將每月盈餘用作償還按揭貸款,所以現時雖有近5,000萬元資產,卻沒有多少流動資金,亦因此不敢進取地投資,擔心有失誤會令資金更加緊張。

目前George每月收入約16.5萬元,當中租金收入佔4萬多元,是家庭唯一經濟支柱,而George已搜集資料,料到英國當獸醫,未扣稅前年薪約6至7萬元英鎊(約59萬至69萬元),而太太要全力照顧3名孩子,所以不會工作。

答:調節心態毋須過分擔心

George重覆提出憂慮,包括未來收入不能夠完全應付估計的支出。我的看法是,他已經擁有的淨值近5,000萬元資產,假如他也擔心未來生活的話,相信大部分移民英國的香港人都要擔心,所以我建議George首要是需要調節心態。

我跟George分享不少綫上資訊,提及一家四口在英國生活費每年大約40萬港元,所以6年需要大概240萬港元,就算他找不到合適工作,有支出無收入,以平均40萬元一年計算,手上所有資產總值,未計通脹下足夠用超過100年,所以就算未能找到工作亦毋須擔心。更何況他相信在英國能夠找到工作,收入就算大打折扣都能夠維持生活,換句話說,手上能運用的資金及資產非常充裕,完全沒有任何原因需要憂慮。

如何處理香港物業,則是另一疑難。George提到其實他移民後未有十分長遠的打算,甚至當孩子完成學習階段後,他或會回港退休,因此他現時煩惱應該如何處置手上物業。假如George移民後,3層香港物業都能夠租出並得到合理租金,估計總租金收入約8萬多元,但未計算管理費及差餉等,他預算每月管理費及差餉約8,000元及5,000元,稅前淨租金收入約6.7萬元,如交英國稅,可能最後只能收到七折租金。除了稅金及雜費外,他又擔心物業出租有很多維持成本,他舉例指,早前為出租物業更換冷氣機而花掉了萬多元,而且每次兩年租約完成後,需要裝修單位才能出租,又是一筆持續又不少的支出。

現時他每月供樓約需4萬多元,還有23年供款期,所以正常情況下,租金應可應付供樓,但稍有變數便可能不夠。除此之外,他亦擔憂目前環境下出租物業都不容易,可能要減租或者較遲才能租出,若1年內有1至2個月未能成功租出的話,收益將會進一步減少。

George估計,未來在英國的收入,只能夠應付家庭的基本支出,他已有心理準備,孩子在英國將會入讀公立學校,不會考慮私校或寄宿學校。他亦未想清楚是否短期在英國置業,同時亦考慮是否要賣出香港物業,將資金投資在收息股,在英國置業可以節省英國的租金,賣出香港物業能夠減少按揭供款,減輕負擔。若買股票收息的話,他有考慮買入年息4厘的中電 (00002) ,如投資1,000萬元1年收入有40萬元,雖然覺得金額不夠吸引,但勝在不用交稅。

根據George的情況,他有兩個選擇。選擇一是將出租單位賣出,用作清還所有按揭貸款,降低因收入下降而導致的每月還款壓力。另一方面,亦減少出租物業帶來的煩惱;選擇二是按兵不動,期望未來在英國的工作收入足以應付所有支出,保存其他資產在香港。

我跟George解釋,決定哪一個選項的最重要因素,是他對未來香港樓市走勢的期望,假如他相信物業仍然有很大上升空間,可重複沙士後到2018年的巨額升幅,當然可以持有到未來大幅升值時再套現,令身家水漲船高。但要取捨的是,面對過度集中資產在不動產的風險,令他生活周轉都有挑戰。

George亦回應指,他對未來5年樓價的走勢,估計樂觀都只有10%至15%增長,即是平均每年2%至3%左右,卻沒有很大期望,而香港物業收租的收益率偏低,若以製造收入為目標,持有收租物業或非首選。

George一方面對物業升值抱有懷疑態度,另外對未來收租又有憂慮,而他心目中最期望得到的是穩定回報,故想知道有否其他選擇能夠幫助提升回報率。

決策重點在出租物業上

其實他自己已經有答案要怎樣做,只是想尋求我的認同。

他所有的顧慮,都是因為持有收租物業所引起,所以他的選擇是不需要將大部分資金壓在物業上,而他最近期購入物業在7年前,所以全都是有利可圖。我跟George說他的理財計劃應該分做兩部分,第一部分是要做個重要決定,便是要決定是否繼續持有收租物業,假如要繼續持有收租物業,就有心理準備,沒有足夠的流動資金應付生活需要或是應急,因此必須確保不會因為一些預計不到的事情發生,而導致生活出現問題。在這情況下便應該增加人壽及醫療保障,一家五口都要做足安排。

如果他決定毋須保存收租物業,假設以目前價格套現,扣除未償還按揭後,有約1,500萬元流動資金外,所有和出租物業關連的憂慮及不確定性也隨之消失。由於George仍然持有自住物業,就算將來樓價幸運地出現大升,因自住物業仍佔他總資產的61%,亦不需要擔心手上資產未能分享相關回報。

解決物業疑問後,我亦提醒George不要只專注於創造收入而忽略了一些「被動支出」,例如和健康有關的潛在醫藥費,尤其是移民海外之後再考慮購買的話,未必能夠找到適合香港人的醫療及危疾計劃,相反在香港卻能夠選擇一些全球保障的醫療及危疾保險,所以這方面須盡早趁健康時準備。另外,也要安排能穩定派發收益的資產用作儲備,應付未來醫療保險的保費,專款專用不要和其他生活相關的派發收益產品混為一談。

而且George亦有想過孩子完成學業後回港退休的可行性,屆時若沒有好的全球醫療保障,便有機會令財富因意外或疾病而減少。

George目前只有50萬元危疾保障,太太和孩子都沒有,但任何人都有機會患上嚴重疾病,及為了應付治療需要而動用了家庭儲蓄,所以他要趁現時3名孩子年幼而為他們預早安排危疾保障,確保以最理想的保費獲得最滿意的危疾保障。George亦需要準備一份大額人壽保險,用來應付未來百年歸老後需要支付當地的遺產稅,雖然太太沒有工作,但在她名下有資產的話,她亦應該要有一份用來應付未來可能需要繳交的遺產稅的人壽保單,因為是應付百年歸老後的支出,所以二人的人壽保單應以終身壽險為主。

 

【原文刊於第758期《iMoney》(收費文章)】

【關於作者】
林昶恆(Alvin)在金融服務機構累積了近30年工作經驗,現時是一名獨立專業理財教練(Money Coach),為不同機構提供正向理財教育,講座演說和培訓課程,亦提供個人理財人生諮詢,每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍,《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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撰文 : 林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

欄名 : 你財策劃師

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