【加息部署】定額按揭你聽過未? 了解此另類應對加息方案

博客 14:41 2022/06/22

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市場預期浮息按揭利率上升,但定息按揭卻因種種原因而極少人採用。其實市場上尚有一種按揭產品,可以固定每月按息支出。此產品較少銀行主動宣傳,但如條件配合,的確可免每月供款受市場按息帶動的影響。

定額按揭每月還款固定
說的是定額按揭。現時市場主流的H按及P按,都是「定年期」按揭;即還款期是固定的,當利率變動時,還款期不變而每月還款金額、還款中的本、息比率改變。而定額按揭的概念,是每期還款固定,當利率變動時,剩餘還款年期隨之變動---加息時,要償還的期數拉長、減息時縮短,而每月還款金額不變(當然,加息環境下,每月供款不變而年期拉長,每期還款中償還本金的比例會下跌)。有提供定額按揭的銀行,一般可以H按、有P為準的鎖息上限、也有回贈及按息掛勾的存款戶口,優惠等同一般定年期H按。

理論上,此類產品可在一定程度上抵銷按息上升,為借款人帶來每月按揭還款增加的影響。不過,此產品有不少限制,也不是每一家銀行都有提供。就算產品在理論上可供借款人選用,銀行職員也不會主動推薦。

按揭年期或不可無限延長
主要原因是此類產品有一個較大的限制:加息時,按揭年期不可無限拉長。現時金管局容許的按揭最長還款年期是30年,假如一位借款人選用定額還款,初時選用30年還款期,取用借款當月按息上升,由於按揭年期不可長於30年,結果下月還款還是會上升。另外,不同銀行對樓齡+按揭年期,以及借款人年齡+按揭年期都有一定限制。較年長的借款人,或抵押物業樓齡較高的個案,都可能會令定額按揭的年期在加息時無法再延長,最終每月還款額還是要隨按息上升而增加。而為免在利率上升時,因種種因素無法拉長還款期,部分有提供定額按揭的銀行,會先為借款人設定一個較短的還款期選擇,令利率上升時,預留一點延長還款期的空間。

可能就是因為以上「定額按揭」未必完全定額的特性,解釋起來相當麻煩,而一開始不借盡30年,又會要求借款人有較高的收入以通過壓力測試,大部銀行都不會主動向客人介紹此類產品。

要強調的是,定額按揭比起常見的定年期按揭,在加息時是完全沒有慳息效果,反而因為還款期拉長,全期利息支出會較高。但以上缺點換來的是,在利率上升幅度有限的情況下,每月還款固定。如果置業人士正好有「每月還款固定」的需求,而本身可以接受一開始較短的還款年期,可考慮向銀行了解相關條件。

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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