【新盤按揭】「呼吸Plan」慘蝕離場個案增 如何減少對個人財政帶來影響?

個人增值 14:35 2022/06/15

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市場傳出多宗數年前以「呼吸Plan」入市,最近卻蝕讓離場的個案,隨下半年港元最優惠利率上升,估計類似個案會更頻繁出現。

優惠期後有機會捱貴息

所謂「呼吸Plan」,指發展商為新盤買家提供審批寬鬆的高成數按揭,名稱意思是「申請人會呼吸便會獲批貸款」,以協助無法由銀行取得所需樓按的買家入市。在按息上,由於發展商的利息成本較銀行為高,不可能提供類似銀行的全期低息按揭,但又要以按揭安排協助新盤銷售;折衷方式便是為呼吸Plan設計初期供款優惠,一般是首數年利率貼近銀行按息,例如P-2%或更低,優惠期結束後,按息才恢復至P或P+。

此類按揭的初期還款被壓低,但優惠期後每月還款會急增。以一筆借款額800萬元,還款期25年,首3年按息P-2.5厘,優惠期後按息為P(現為5厘)的按揭為例。首3年每月還款為35,889元,優惠期後,每月還款為45,534元,升幅約27%。如果優惠期內借款人供款與入息率為50%,優惠期後比重會一下子上升至63%。

借款人選用此類按揭安排,部份原因是當初難以由銀行取得按揭,例如收入不足以通過壓力測試。除非借款人在數年優惠期內財務情況大幅改善,否則他們在呼吸Plan的優惠期後,仍難以透過轉按慳息,可能要有長期捱貴息的心理及財政準備。

樓價偏軟時或慘蝕離場

如果樓市處於上升周期,以上問題會自然消失:借款人真的無力應付相對高息的還款,直接把物業出售便好—在升市時,甚至有機會獲利離場。但過去幾年樓價只有窄幅上落,加上部分新盤開售時有一定溢價;三數年後,同一項目卻有大量單位同時走出額外印花稅的「轉讓高稅期」;樓價偏軟,真的捱不了高息還款的業主便只好蝕讓離場。

隨美國持續加息、一般估計下半年港元最優惠利率有機會被帶動上升。上文計算的優惠期後供款上升的衝擊,可望進一步擴大,加上樓價難見明顯突破,往後因為呼吸Plan優惠期完結,最終要蝕讓離場的個案可能會有所增加。

在宏觀層面,此類個案佔市場比重有限,料不會對大市有實質影響。但在個人層面,如果借款人曾以呼吸Plan入市,宜及早部署減債、又或善用按揭保險等低息高成數安排轉按,以減少相對高息的呼吸Plan為個人財政帶來長遠影響。

 

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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