【親屬轉讓】樓市買賣中親屬轉讓如何運作? 談其好處及限制

博客 18:38 2022/06/08

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近年的二手住宅成交中,「親屬轉讓」始終佔一定比例。反映市場的潛在投資需求強勁,小業主甚至不惜先付出印花稅,以部署未來入市。

親屬轉讓可助恢復首置買家身份

據代理統計,每月幾千宗的二手成交中,約有數百宗為近親轉讓。近親的定義是夫婦、父母子女、兄弟姊妹。根據現行印花稅條例,直系親屬之間的物業轉讓,仍需要繳交印花稅,而稅率為第二標準稅率(或俗稱舊稅率),即市值1.5%至4.25%;以一個市值600萬元物業為例,如由夫婦A、B持有,轉名予A;視為A購入半份物業,印花稅為(600萬元x3%÷2),即9萬元。

說直系親屬轉讓與投資需求有關,是因為業主將物業業權轉讓予直系親屬後,如本身再無持有其他香港住宅物業,日後購置第二個物業時,可少繳印花稅、多借按揭貸款,即市場俗稱的「甩名」。以上文的B為例,如果他是香港永久居民,原先持有的物業是其唯一香港物業,轉名予配偶之後;B再購買另一個住宅物業,印花稅率便按第一標準計,即1.5%至4.25%,以600萬元樓價計,為3%,即18萬元。相對而言,如果在舊物業不轉名的情況下購買第二個住宅,樓價600萬元,印花稅為15%,即90萬元,比轉名後再入市高得多。

按揭因素令親屬轉讓交易有限制

理論上,一位投資者可不斷購入單位,再轉讓予直系親屬,不斷恢復「首置買家」的身份,以節省印花稅支出。不過,頻繁的轉移業權,稅局可視此類交易中「出名」買家為「代表他人行事」,可能會追收兩次交易少收的印花稅。

其次,按揭因素亦為此類交易加上限制。假設買家A以「首置」身份購入單位,再轉讓予直系家人B;如果他本身的收入不足以通過壓測,需要B作擔保,而B又有按揭負擔,A的按揭申請,按揭成數便需要扣減一成。其次,理論上A在購入物業後3年內轉讓予家人B,雖然不必支付額外印花稅,但如涉及按揭,在罰息期(一般之為2年)內轉名,仍需支付罰息。如果B需要以按揭融資購買A的物業,也一樣要再申請按揭、通過壓測。多多少少算是限制了投資者利用「直系親屬轉名避稅」的漏洞。

 

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撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 宏觀論按

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